Glossaire de l'investissement immobilier

Acompte

Revenu distribué périodiquement ( le plus souvent trimestriellement)


Agrément

Autorisation attribuée à la société de gestion de la SCPI lui permettant de gérer des SCPI.

Cet agrément est délivré par l’AMF après analyse complète de la société de gestion, de ses moyens et de son organisation.


AMF

L’Autorité des Marchés Financiers est l’autorité administrative indépendante de tutelle des sociétés de gestion et des produits, notamment des SCPI. Elle a pour missions de contrôler leur activité, de veiller à la protection des épargnants, à l’information des investisseurs et au bon fonctionnement des marchés financiers.


Appariement

Au cours d’une période dite d’enregistrement, les ordres de vente ou d’achat sont inscrits chronologiquement sur le registre de la SCPI. Au terme de cette période d’enregistrement, d’une durée d’un jour ouvré, de trois mois ou d’un an, le “prix d’exécution” est constaté par la société de gestion, de telle sorte que s’échangent le plus grand nombre possible de parts.


Arbitrage (ou cession d’actifs)

Il s’agit de la vente, à l’initiative de la société de gestion, d’un élément du patrimoine immobilier de la SCPI.


ASPIM

L’ASPIM est l’Association française des SCPI (ASPIM), destinée à représenter les intérêts de la profession auprès des différents interlocuteurs.


Assemblée Générale

Réunion de l’ensemble des associés de la SCPI, convoquée au moins une fois par an.


Associé

Personne physique ou morale détenant des parts de SCPI. On l’appelle également "porteur de parts" ou "investisseur".


Bulletin trimestriel d’informations

Document trimestriel récapitulant l’activité de la SCPI et diffusé à l’ensemble des associés.


Capitalisation

Correspond au nombre de parts sociales multiplié par le prix acquéreur (ou prix de souscription) à une date donnée.


Collecte brute

Montant cumulé des souscriptions enregistrées par la société de gestion.


Collecte nette

Collecte brute diminuée des retraits et cessions réalisés sur le marché des parts. Elle correspond donc au total des augmentations de capital réalisées.


Commissaire aux comptes

Nommés par l’assemblée générale pour une durée de six exercices, les commissaires aux comptes (titulaire et suppléant) ont une mission générale de contrôle des documents comptables de la SCPI ainsi que des conventions conclues entre les dirigeants de la société de gestion et la SCPI.


Commission de souscription

Commission perçue sur le montant de chaque souscription prime d’émission incluse afin d’assurer la prospection et la collecte des capitaux, ainsi que l’exécution des programmes d’investissement. La Société de Gestion prélève les sommes correspondantes au fur et à mesure des encaissements des souscriptions par la société.


Confrontation

Au cours d’une période dite d’enregistrement, les ordres de vente ou d’achat sont inscrits chronologiquement sur le registre de la SCPI. Au terme de cette période d’enregistrement, d’une durée d’un jour ouvré, de trois mois ou d’un an, le “prix d’exécution” est constaté par la société de gestion, de telle sorte que s’échangent le plus grand nombre possible de parts.


Conseil de surveillance

Le Conseil de surveillance, composé de sept associés au moins élus par l’assemblée générale, représente les associés des SCPI auprès de la société de gestion. Il est chargé d’assister cette dernière. Il opère les vérifications et contrôles qu’il juge opportuns, mais doit s’abstenir de tout acte de gestion. Le Conseil de surveillance présente un rapport annuel sur le résultat de ses contrôles, ainsi que ses observations ou commentaires sur le rapport présenté par la société de gestion à l’assemblée générale. La durée du mandat des membres du Conseil de surveillance est de trois ans (renouvelables par l’assemblée générale).


Création de parts

Il faut distinguer selon qu’il s’agit d’une SCPI à :

- capital fixe : le capital d’origine est dans ce cas fixé par les fondateurs de la SCPI avec un nombre fixe de parts, qui sont réparties entre les associés. Il peut être procédé sous certaines conditions à une augmentation de capital par émission de parts nouvelles auprès du public. Toute nouvelle augmentation de capital fait l’objet d’une notice publiée au Bulletin des annonces légales obligatoires (BALO).
- capital variable : dans ce cas, les souscriptions sont possibles à tout moment sans plus de formalités, à condition que le capital "plafond" fixé dans les statuts ne soit pas atteint.


Délai de jouissance

Délai entre la date d’investissement dans des parts de SCPI et la date à laquelle ces parts commencent à générer des revenus à l’associé.


Démembrement de propriété

Division des droits de propriété entre le nu-propriétaire l’usufruitier. Le titulaire de l’usufruit des parts dispose des revenus de la SCPI pendant toute la durée fixée contractuellement: soit jusqu’à son décès (usufruit viager), soit jusqu’au terme convenu (usufruit temporaire). Le nu-propriétaire, quant à lui, est propriétaire des parts mais ne perçoit aucun revenu pendant la durée du démembrement. A l’échéance de celui-ci, le nu-propriétaire devient propriétaire et bénéficie des revenus qui attachés aux parts.


Dissolution

Décision des associés par laquelle il est mis fin à l’activité de la société. La SCPI est dissoute en principe au terme fixé par ses statuts (l’assemblée générale des associés peut en décider autrement). Le patrimoine est alors vendu. Le produit net de la liquidation est réparti entre tous les associés, au prorata du nombre de parts qu’ils détiennent.


Distribution

Versement généralement trimestriel, voire semestriel, par la SCPI aux associés de revenus générés par la société.


Effet de levier d’une SCPI

Recours à l’endettement bancaire pour augmenter la capacité d’investissement de la SCPI. Celui-ci est limité en % de la capitalisation de l’année précédente.


Fonds de remboursement

Fonds destiné à contribuer à la fluidité du marché des parts. Les sommes allouées à ce fonds proviennent du produit de la cession d’éléments du patrimoine locatif ou de bénéfices affectés lors de l’approbation des comptes annuels.

Les liquidités affectées au fonds de remboursement sont destinées au seul remboursement des associés.


IEIF (Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière)

Sur son site IEIF.fr, l’IEIF se définit comme " L’Institut de l’épargne immobilière et foncière, centre de recherche indépendant, est le lieu privilégié d’échanges et de réflexions pour les professionnels de l’immobilier et de l’investissement.

Sa mission est de fournir l’information, des analyses et des prévisions et d’être un incubateur d’idées pour la profession.

Il est constitué de quatre pôles complémentaires : SCPI, OPCI, Immobilier coté, Immobilier physique et d’un club "Analyse et prévision".

Points forts :
• Une observation économique transversale de l’investissement immobilier (immobilier physique et intermédié, coté et non coté : SCPI – OPCI – SIIC – REIT – OPCVM Immobilier – Sociétés immobilières)
• Un point de vue prospectif sur les marchés et l’élaboration d’analyses nouvelles
• Des bases de données enrichies depuis 20 ans
• Une source d’information régulière pour la presse"


Marché des parts

Ensemble de souscription ou d’échange des parts de SCPI.


Marché primaire

Marché sur lequel sont émises des parts nouvelles. Ce marché permet à l’associé de souscrire de nouvelles parts auprès de la SCPI et de se retirer à tout moment dans les SCPI à capital variable.

Le marché primaire est ouvert en permanence, dans une SCPI à capital variable et pendant les périodes d’augmentation de capital dans une SCPI à capital fixe.


Marché secondaire

Marché sur lequel, sont échangées entre investisseurs, des parts de SCPI déjà créees. Ce marché est géré par la société de gestion selon des règles préétablies et retranscrites dans la note d’information de la SCPI .


Nantissement

En cas d’acqusition à crédit de parts de SCPI, les parts ainsi acquises, serviront de garantie au remboursement du crédit en cas de défaillance de l’associé.

Lorsque l’associé a remboursé la totalité de son emprunt, l’associé doit solliciter sa banque pour obtenir une "main-levée du nantissement". Ce document est à communiquer à la société de gestion afin de procéder aux modifications administratives correspondantes.


Note d’information

Il s’agit d’un document règlementaire, visé par l’AMF, précisant les caractéristiques de la SCPI. Tout nouveau souscripteur est destinataire d’un exemplaire de ce document avant d’acheter des parts.


Nu-propriétaire

Dans le cas du démembrement de propriété, personne qui détient la propriété des parts de SCPI mais qui ne bénéficie pas des revenus de la SCPI. Ces revenus sont versés à l’usufruitier désigné.


Objet social des SCPI

Les SCPI ont pour mission «l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif détenu directement ou indirectement».


Patrimoine

Le patrimoine est l’ensemble des biens immobiliers détenus par la SCPI.


Pierre papier

L’expression «Pierre papier» est très souvent utilisée pour désigner les parts de SCPI, par opposition à l’immobilier physique (la pierre).


Prélèvement SEPA

Le mandat de prélèvement SEPA permet au titulaire d'un compte bancaire de donner un avis de prélèvement à un créancier, qui, une fois le mandat reçu, peut demander à sa banque de mettre en place le prélèvement. Le mandat remplace deux documents : l'avis pour le créancier et l'autorisation que le débiteur devait transmettre à sa banque. Pour être valable, un mandat de prélèvement SEPA doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires. En plus des coordonnées postales et bancaires du débiteur, deux éléments sont indispensables : l'Identifiant Créancier SEPA (ICS) et la Référence Unique du Mandat (RUM, fournie par le créancier).


Prime d’émission

Différence entre le prix de souscription actuel d’une part et la valeur nominale de la part.


Prix de part (ou prix de souscription)

Le prix de part d’une SCPI se compose du nominal et de la prime d’émission.


Rapport annuel

Document établi à chaque fin d’exercice, contenant le rapport de gestion, les rapports du Conseil de surveillance et des commissaires aux comptes, ainsi que les projets de résolutions. Il présente également le bilan et le compte de résultat de la SCPI pour l’exercice.


Report à nouveau

Ce terme comptable figurant au bilan de la SCPI désigne le montant du résultat n’ayant pas été distribué. Il peut permettre l’ajustement des distributions ultérieures.


SCPI (société civile de placement immobilier)

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société civile qui détient et gère un patrimoine immobilier. Son capital fait offre au public et est détenu par plusieurs associés (personnes physiques et/ou morales). Découvrez nos SCPI : www.moniwan.fr/SCPI/Produits


Société de gestion

Société, agréée par l’AMF, pour constituer et gérer, en l’espèce des SCPI. Elle doit au préalable obtenir l’agrément de l’AMF pour exercer son activité.


Statuts

Document qui définit les règles de fonctionnement d’une SCPI.


TAEG

Le Taux Annuel Effectif Global est le taux qui comprend tous les frais liés au crédit (intérêts d’emprunt et frais annexes).


Taux de distribution sur valeur de marché (DVM ou TDVM)

Le DVM ou TDVM se définit comme la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année n.


Taux nominal annuel

Taux qui sert de base pour le calcul des intérêts du prêt.


TOF (taux d’occupation financier)

En fonction des loyers, il s’agit du taux d’occupation financier (TOF), l’expression de la performance locative de la SCPI. Il se détermine par la division :

• du montant total des loyers et indemnités d’occupation facturés ainsi que des indemnités compensatrices de loyers ;
• par le montant total des loyers facturables dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine de la SCPI serait loué.


TOP (taux d’occupation physique)

En fonction des surfaces, il s’agit du taux d’occupation physique (TOP). Il se détermine par la division :

• de la surface cumulée des locaux occupés ;
• par la surface cumulée des locaux détenus par la SCPI


Translucidité ou transparence fiscale

Une SCPI n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés, à charge pour ses associés de s’acquitter directement de l’impôt en fonction de leur propre régime fiscal : c’est le principe de la translucidité fiscale.


TRI (taux de rentabilité interne)

Il s’agit d’un indicateur de performance correspondant au taux annualisé sur une période donnée avec, à l’entrée, le prix de souscription constaté en début d’exercice de la période considérée ; sur la période, les revenus distribués (en tenant compte des dates de perception) et, à terme, le dernier prix cédant ou la valeur de retrait constatée.


Usufruitier

Dans le cas du démembrement de propriété, personne qui perçoit les revenus issus des parts de la SCPI.


Valeur de réalisation

Valeur vénale du patrimoine résultant des expertises réalisées, augmentée de la valeur nette des autres actifs.


Valeur de reconstitution

Valeur de réalisation augmentée des frais nécessaires pour reconstituer la société (frais d’actes, commission, etc) à l’identique.


Valeur de retrait

Montant revenant à l’associé sortant pour les SCPI à capital variable, correspondant à la valeur de la part diminuée des frais de souscription.


Valeur nominale

Valeur de la part constituant le capital social.


Valeur vénale (d’un immeuble ou d’un patrimoine)

Déterminée par un expert indépendant agréé par l’AMF, elle définit "le prix présumé qu’accepterait de payer un investisseur éventuel dans l’état (et le lieu) où il trouve cet immeuble".


Visa

Autorisation attribuée à la SCPI de faire offre de ses parts au public.

Ce visa est délivré par l’AMF, après examen de la note d’information établie par la société de gestion.