La SCPI en démembrement

Investir en SCPI grâce au démembrement temporaire

Moniwan n’a rien inventé puisque le démembrement de propriété est un droit napoléonien !

Valeurs d'acquisition

Lors d’une acquisition de parts de SCPI en démembrement temporaire, le prix de souscription est réparti entre le nu-propriétaire et l’usufruitier :

Quote-part du prix d’acquisition à la charge du nu-propriétaire

5 ans 7 ans 10 ans 15 ans
Clés
classiques*
Équivalence
Moniwan**
Clés
classiques*
Équivalence
Moniwan**
Clés
classiques*
Équivalence
Moniwan**
Clés
classiques*
Équivalence
Moniwan**
Épargne Foncière 82,50 % 80,85 % 77,00 % 75,46 % 71,00 % 69,58 % 65,00 % 63,70 %
Multimmobilier 2 83,00 % 81,34 % 78,00 % 76,44 % 72,00 % 70,56 % 66,50 % 65,17 %
Pierre Privilège 82,50 % 80,85 % 77,00 % 75,46 % 71,00 % 69,58 % 65,00 % 63,70 %
EuroFoncière 2 82,00 % 80,36 % 76,00 % 74,48 % 70,00 % 68,60 % 65,00 % 63,70 %
LF grand Paris Patrimoine 82,00 % 80,36 % 77,00 % 75,46 % 71,00 % 69,58 % 66,00 % 64,68 %
LF Europimmo 84,00 % 82,32 % 79,00 % 77,46 % 73,50 % 72,03 % 68,00 % 66,64 %
LF Opportunité Immo 80,00 % 78,40 % 73,00 % 71,54 % 67,00 % 65,66 % 61,00 % 59,78 %
Pierval Santé 80,00 % 78,40 % 73,00 % 71,54 % 67,00 % 65,66 % 61,00 % 59,78 %

Quote-part du prix d’acquisition à la charge de l’usufruitier 

5 ans 7 ans 10 ans 15 ans
Clés
classiques*
Équivalence
Moniwan**
Clés
classiques*
Équivalence
Moniwan**
Clés
classiques*
Équivalence
Moniwan**
Clés
classiques*
Équivalence
Moniwan**
Épargne Foncière 17,50 % 17,15 % 23,00 % 22,54 % 29,00 % 28,42 % 35,00 % 34,30 %
Multimmobilier 2 17,00 % 16,66 % 22,00 % 21,56 % 28,00 % 27,44 % 33,50 % 32,83 %
Pierre Privilège 17,50 % 17,15 % 23,00 % 22,54 % 29,00 % 28,42 % 35,00 % 34,30 %
EuroFoncière 2 18,00 % 17,64 % 24,00 % 23,52 % 30,00 % 29,40 % 35,00 % 34,30 %
LF grand Paris Patrimoine 18,00 % 17,64 % 23,00 % 22,54 % 29,00 % 28,42 % 34,00 % 33,32 %
LF Europimmo 16,00 % 15,68 % 20,00 % 20,58 % 26,50 % 25,97 % 32,00 % 31,36 %
LF Opportunité Immo 20,00 % 16,60 % 27,00 % 26,46 % 33,00 % 32,34 % 39,00 % 38,22 %
Pierval Santé 20,00 % 19,60 % 27,00 % 26,46 % 33,00 % 32,34 % 39,00 % 38,22 %

* Exemples de clés de démembrement présentées à titre indicatif. ** En complément, vous sont également présentés ces exemples de clés de démembrement indicatives impactées de l’offre de remboursement de 2 % du montant de votre investissement par Moniwan.

Cette offre ne doit pas constituer un élément déterminant dans votre décision d’investissement. Seule la clé de démembrement inscrite sur votre bulletin de souscription a valeur contractuelle. En cas de démembrement, les possibilités de retrait ou de cession des parts sont limitées. Il est conseillé aux porteurs de parts démembrées de conserver leurs droits pendant toute la période de démembrement. Si vous souhaitez connaitre les clés de répartition sur une durée non présentée dans le tableau ci-dessus, n'hésitez pas à nous contacter.

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    • La durée du démembrement temporaire est définie par le contrat qui lie le nu-propriétaire et l’usufruitier. Cette durée court à partir de la mise en jouissance des parts.

      Par exemple : Marc et la SCI PIERRE PAPIER CISEAUX achètent des parts de SCPI Epargne Foncière en démembrement temporaire de propriété au mois de décembre 2018. Marc achète la nue-propriété et la SCI PIERRE PAPIER CISEAUX achète l’usufruit. Le délai de jouissance de la SCPI Epargne Foncière est de trois mois (1er jour du quatrième mois qui suit le mois de souscription). Marc et PIERRE PAPIER CISEAUX ont opté pour une durée de 5 ans. Ainsi la pleine propriété reviendra à Marc, à compter de juillet 2024 soit après que l’usufruitier ait perçu 20 trimestrialités de revenus (délai de jouissance durée du démembrement = date de fin de démembrement).

    • Si le décès du nu-propriétaire intervient avant la fin du démembrement, la nue-propriété est intégrée dans la masse successorale. Ainsi le droit de propriété attaché aux parts de SCPI est transmis aux héritiers du défunt.

    • Dans le cas où l’usufruit est détenu par une personne physique et que celle-ci venait à décéder, la pleine propriété revient au nu-propriétaire. Afin d’éviter que le nu-propriétaire se retrouve plein propriétaire avant la fin du démembrement, il existe une clause d’usufruit successif. Cette clause permet de désigner un nouvel usufruitier en cas de disparition du premier et ce, jusqu’à la fin du démembrement.

    • Les commissions de souscription sont prélevées sur le montant de souscription de la pleine propriété et sont supportés par les deux parties proportionnellement à leur quote-part.

    • Lorsque le démembrement est arrivé à son terme, la pleine propriété revient automatiquement au nu-propriétaire. Celui-ci devient le bénéficiaire exclusif des parts, sans frais ni formalités particulières. Il percevra alors les éventuels revenus générés par ses parts de SCPI.

    • La durée du démembrement temporaire de propriété est définie par la convention établie entre les deux parties. Cette durée est généralement comprise entre 3 et 20 ans.

    • Cette répartition entre nu-propriétaire et usufruitier est calculée en fonction de différents critères notamment la durée souhaitée, l’historique de rendement, ainsi que les principales caractéristiques de la SCPI (capitalisation, secteur d’activité, taux d’occupation...).

    • Dans le cas où le nu-propriétaire (ou l’usufruitier) souhaiterait céder ses droits avant la fin du démembrement, il devra trouver lui-même un acquéreur. A noter que le cédant est tenu par un pacte de préférence : il doit proposer en priorité l’acquisition de ses droits à la contrepartie. La proposition contenant les caractéristiques de la cession devra être faite par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bénéficiaire disposera d’un délai de quinze (15) jours à compter de la réception pour exercer son droit de préférence. Passé ce délai, la cession pourra intervenir au profit de tout autre acquéreur.

Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée par la Société de gestion est de 9 ans. Comme tout investissement, l’immobilier physique (bureaux, locaux d’activités, entrepôts, commerces) présente des risques : absence de rentabilité potentielle ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI ; cet objectif n’étant pas garanti. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers.

Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution, à la hausse comme à la baisse, du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI. La rentabilité d’un placement en parts de SCPI est d’une manière générale fonction :

  • des dividendes potentiels ou éventuels qui vous seront versés. Ceux-ci dépendent des conditions de location des immeubles, et peuvent évoluer de manière aléatoire en fonction de la conjoncture économique et immobilière (taux d’occupation, niveau de loyers) sur la durée totale du placement,
  • du montant de capital que vous percevrez, soit lors de la revente de vos parts ou le cas échéant de la liquidation de la SCPI. Ce montant n’est pas garanti et dépendra de l’évolution du marché de l’immobilier sur la durée totale du placement.

L’attention des investisseurs est attirée sur le fait que la SCPI Epargne Foncière est une SCPI pouvant recourir à l’endettement à hauteur de 15% maximum de sa capitalisation appréciée au 31 décembre de l’année qui précède. La SCPI comporte un risque de perte en capital et le montant du capital investi n’est pas garanti.

Épargne Foncière VISA AMF : la note d’information a reçu le visa SCPI n°17-33 en date du 01.09.2017. La notice a été publiée au BALO n°12 du 26.01.2018 et n°6 du 14.01.2019. La société de gestion de portefeuille La Française Real Estate Managers a reçu l’agrément AMF N° GP-07000038 du 26 juin 2007 et l’agrément AIFM au titre de la directive 2011/61/UE, du 24/06/2014 (www.amf-france.org) La Française Real Estate Managers - 399 922 699 RCS PARIS La société de gestion de portefeuille La Française Real Estate Managers a obtenu l'agrément AMF, n°GP-07000038 du 26 juin 2007 et ayant reçu l'agrément AIFM au titre de la directive 2011/61/UE en date du 24 juin 2014.