usufruit

L’usufruit de parts de SCPI est issu du démembrement temporaire de propriété, un contrat par lequel deux parties se partagent temporairement les droits de propriété des parts de SCPI pour une période de temps fixe, déterminée à l’avance :

  • L’usufruit : il s’agit du droit de percevoir les revenus sans en détenir les parts
  • La nuepropriété : il s’agit du droit de détenir les parts mais sans en toucher les revenus

L’usufruit temporaire de parts de SCPI s’adresse particulièrement aux sociétés ou aux associations soumises à l’Impôt sur les Sociétés.

Quels sont les avantages de l’investissement en usufruit temporaire de parts de SCPI ?

En tant qu’usufruitier, vous percevez les potentiels revenus distribués et donc les avantages associés : 

  • Acquérir des parts de SCPI à prix décoté, correspondant à une quote-part de la valeur de pleine propriété définie selon la SCPI et la durée du démembrement.
  • Amortir comptablement la valeur d’acquisition de l’usufruit sur la période du démembrement.
  • Profiter d’une rentabilité relativement plus attractive que celle d’autres placements (ex. Livret A) en contrepartie d’une prise de risque assumée . Voir notre article Quel complément au livret A. 
  • Percevoir les potentiels revenus pendant toute la durée d’usufruit.

Au terme du démembrement, l’usufruit "retourne" automatiquement au nu-propriétaire sans frais, ni droits, ni formalités. En cas de démembrement, les possibilités de retrait ou de cession des parts sont limitées. Il est conseillé aux porteurs de parts démembrées de conserver leurs droits pendant toute la période de démembrement. »

Il est important de noter que :

  • Les revenus distribués sont des revenus fonciers et sont à ce titre soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
  • Selon la réglementation fiscale en vigueur au 31/12/2020, le traitement fiscal dépend de la situation personnelle de chaque client qui est susceptible d’évoluer dans le temps et selon les modifications de la réglementation fiscale.
  • L’investissement en parts de SCPI présente des risques, notamment de perte en capital ou d’absence de distribution.
  • La SCPI est un placement de long terme qu’il faut acquérir dans une optique de diversification de votre épargne (durée de détention recommandée = 9 ans minimum)
  • Et surtout, avant d’investir, consultez la documentation des produits qui ont retenu votre attention, notamment la note d’information, les statuts et les caractéristiques principales. 

Exemple : Une entreprise à l’IS souhaite investir sa trésorerie

Prenons l’exemple d’une entreprise soumise à l’Impôt sur les Sociétés (au taux de 28 %) désirant investir sa trésorerie d’environ 50 000 € à long terme en usufruit temporaire de parts de SCPI. 

Le plus : Dans le cadre de la signature d’un mandat de démembrement, Moniwan se charge de trouver le nu-propriétaire pour la société, la soulageant ainsi de cette tâche.

  • Durée : 10 ans 
  • Nombre de parts : 300
  • Prix de la part : 500 € 
  • Prix en pleine-propriété : 150 000 €
  • Coût de l’usufruit (basé sur la valeur économique) : 34%1 x 150 000 = 51 000 €
  • Hypothèse de rendement sur la durée de l’opération : 4,18 %2.
  • Revenus fonciers : 6 270 € (62 700€ sur 10 ans)
  • Amortissement de la valeur de l’usufruit à déduction de 5 100 €/an
  • Fiscalité à (6 270 – 5 100) x 28%3 : 327,6 €
  • Soit un rendement annuel moyen sur 10 ans de 2,88%4
  • Soit un gain potentiel de : (6 270 - 5 100 - 327) x 10 = 8 430€

Cette société à l’IS a acquis 34%1 de 300 parts de SCPI pour un coût de 51 000€. Cela lui permet de toucher la totalité des revenus sur les 300 parts pendant 10 ans, la durée du démembrement. Elle pourra ainsi procéder à l’amortissement comptable de ses revenus pendant les 10 années de sa détention de l’usufruit. 
Au bout des 10 ans, pas besoin de vendre les parts ; la pleine propriété revenant automatiquement au nu-propriétaire.

Découvrez les clés de répartition

 Scénario Défavorable (rendement en baisse de 10%)5 Scénario Neutre2  Scénario Favorable
(rendement en hausse de 10 %)6
   Hypothèse de rendement (moyenne IEIF 2020)   
 3,76%  4,18%  4,60%
  Revenus fonciers perçus de la SCPI sur 10 ans  
 56 400€  62 700€  69 000€
   Amortissement de la valeur de l’usufruit sur 10 ans  
   51 000€  
   Paiement de l’impôt sur les sociétés sur 10 ans  
 1 510€  3 276€  5 040€
   Gain net escompté pour l’entreprise sur 10 ans  
 3 888€  8 430€  12 960€
   Rendement net estimé (TRI)  
1,36% 2,88% 4,34%

Les simulations présentées ne sont pas une prévision de la performance future de vos placements. Elles ont seulement pour but d’en illustrer la mécanique. Les gains et les pertes peuvent s’écarter et dépasser, à la hausse comme à la baisse, les montants affichés, respectivement, dans les scénarios les plus favorables et les plus défavorables

1Exemple de clé de démembrement temporaire présentée à titre indicatif.

2Avec un rendement SCPI de 4,18% (moyenne IEIF 2020) :
 


3 Le traitement fiscal dépend de la situation personnelle de chaque client qui est susceptible d’évoluer dans le temps et des modifications de la réglementation fiscale. Les instruments financiers sélectionnés ou support de gestion dans le cadre de proposition d’optimisation fiscale peuvent ne pas être appropriés à tous les investisseurs. Moniwan.fr invite ceux-ci à prendre connaissance des documents légaux des supports proposés et risques associés avant toute souscription.

4 Sans prendre en compte une possible valorisation du prix de ses parts.

5Avec un rendement SCPI de 3,76 % (moyenne IEIF 2020 -10%).

6Avec un rendement SCPI de 4,60% (moyenne IEIF 2020 +10%).