Si vous souhaitez vous constituer ou développer un patrimoine immobilier non taxable pendant une durée déterminée. L’achat de la nue-propriété temporaire de parts de SCPI peut être une solution à envisager. En effet, les potentiels revenus générés durant cette période seront perçus par l’usufruitier.

actu moniwan

La nue-propriété de parts de SCPI est issue du démembrement temporaire de propriété, un contrat par lequel deux parties se partagent temporairement les droits de propriété des parts de SCPI :

  • La nue-propriété : il s’agit du droit de détenir les parts mais sans en toucher les revenus.
  • L’usufruit : il s’agit du droit de percevoir les revenus sans en détenir les parts.

Quels sont les avantages de l’investissement temporaire en nue-propriété de parts de SCPI ? 

Acquérir des parts de SCPI à prix décoté (quote-part de la valeur de pleine propriété définie selon la SCPI et la durée du démembrement).

Sortir la valeur de la pleine-propriété de l’assiette taxable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pendant le démembrement. En effet, en matière d’IFI, les parts de SCPI démembrées sont déclarées pour leur valeur en pleine propriété dans le patrimoine de l’usufruitier. Ainsi, l’investisseur en nue-propriété n’a pas à intégrer cette valeur dans son assiette IFI.

Percevoir d’éventuels revenus complémentaires. Au terme du démembrement vous devenez plein-propriétaire. Vous pourrez alors percevoir les revenus (et payer l’impôt) ou céder vos parts

Pouvoir acheter à crédit, sans toutefois que le montant emprunté ni les intérêts ne soient déductibles de l’Impôt sur le Revenus (IR) et l’IFI.

Au terme du démembrement, l’usufruit "retourne" automatiquement au nu-propriétaire sans frais, ni droits, ni formalités. Le nu-propriétaire aura donc acquis des parts de SCPI à un prix décoté, et pourra bénéficier d’une éventuelle revalorisation. 

En cas de démembrement, les possibilités de retrait ou de cession des parts sont limitées. Il est conseillé aux porteurs de parts démembrées de conserver leurs droits pendant toute la période de démembrement. »
Il est important de noter que : 

  • Les performances passées de la SCPI ne présagent pas des performances futures. La SCPI n’étant pas un produit financier garanti, le risque de perte en capital existe. 
  • Selon la réglementation fiscale en vigueur au 31/12/2020, le traitement fiscal dépend de la situation personnelle de chaque client qui est susceptible d’évoluer dans le temps et selon les modifications de la règlementation fiscale.
  • Les revenus distribués par les SCPI sont des revenus fonciers et sont à ce titre soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
  • Si vous êtes redevable de l’IFI vous devrez également déclarée vos parts, une fois plein-propriétaire.
  • La SCPI est un placement de long terme qu’il faut acquérir dans une optique de diversification de votre épargne (durée de détention recommandée = 9 ans minimum).

Et surtout, avant d’investir, consultez la documentation des produits qui ont retenu votre attention, notamment la note d’information, les statuts et les caractéristiques principales.

Exemple : Lara souhaite préparer son épargne retraite 

Prenons l’exemple de Lara, 52 ans qui est à 10 ans de la retraite. Son salaire actuel lui suffit, mais elle sait qu’après la fin de sa carrière ses revenus vont baisser. Elle souhaiterait limiter cet impact et maintenir son niveau de vie actuel pour continuer de profiter de ses loisirs et pouvoir gâter ses futurs petits enfants.

Pour ce faire, elle vient d’acquérir la nue-propriété temporaire de parts de SCPI pour une durée de 10 ans ! Pendant la durée du démembrement, elle ne percevra pas de revenus et ne payera aucun impôt sur cet investissement. Au bout des 10 ans, Lara récupèrera la pleine propriété des parts et pourra profiter des potentiels revenus de sa SCPI.

  • Durée de détention : 10 ans
  • Nombre de parts : 100
  • Prix de la part : 1 000 € 
  • Prix en pleine propriété : 100 000 €
  • La décote sur 10 ans lui permet d’acquérir ses 100 parts à 66%1 de leur valeur, soit 66 000 €
  • Soit un rendement annuel moyen sur 10 ans de : 4,24%2
  • Soit un gain potentiel de : 34 000 €
Au bout de 10 ans et sans prendre en compte une possible variation à la hausse ou à la baisse du prix de ses parts, Lara disposerait d’un capital de 100 000 € soit un gain de 34 000€ sur la période. Elle ne paiera pas d’impôt pendant 10 ans sur ses parts car elle ne touchera pas de revenus sur cette période. 

Après 10 ans, cela pourrait lui permettre de se générer un complément de revenus de l’ordre de 4 180 €/an soit 1 045 €/trimestre sur la base d’un rendement annuel de 4,18%3

 
Scénario Défavorable
(rendement en baisse de 10%)4
Scénario neutre3 Scénario favorable
(rendement en hausse de 10 %)5
100 000 € x 3,76% = 3 760 €/an 100 000 € x 4,18% = 4 180 €/an 100 000 € x 4,60% = 4 600 €/an
3 760 € / 4 = 940 €/trimestre 4 180 € / 4 = 1 045 €/trimestre 4 600 € / 4 =1 150 €/trimestre
 

 Découvrez les clés de répartition

Exemple : L’associé d’une SCI soumise à L’Impôt sur le Revenu effectue un placement à travers sa société pour générer des revenus dans quelques années 

Prenons l’exemple d’associés d’une SCI soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR) décidant d’acheter à travers la société des parts de SCPI en nue-propriété temporaire à prix décoté dans une logique de perception de revenus à terme. 

  • Durée : 10 ans 
  • Nombre de parts : 300
  • Prix de la part : 500 € 
  • Prix en pleine propriété : 150 000 €
  • La décote sur 10 ans leur permettent d’acquérir les 300 parts à 66%1 de leur valeur, soit 99 000 €
  • Soit un rendement annuel moyen sur 10 ans de : 4,91%2
  • Soit un gain potentiel : 51 000 €

La SCI a donc acquis 100 parts de SCPI à prix décoté, soit achetées 34% moins cher. Cela lui permet de ne pas toucher de revenus pendant 10 ans et ainsi qu’aux associés de ne pas être imposés pendant cette période. Au bout de 10 ans et sans prendre en compte une possible variation à la hausse ou à la baisse  du prix de la part, la SCI sera pleine propriétaire de l’ensemble des parts et toucherait l’entièreté des revenus des 100 parts. Les associés devront dans ce cas déclarer les revenus et le cas échéant la valeur des parts à l’IFI.

Les simulations présentées ne sont pas une prévision de la performance future de vos placements. Elles ont seulement pour but d’en illustrer la mécanique. Les gains et les pertes peuvent s’écarter et dépasser, à la hausse comme à la baisse, les montants affichés, respectivement, dans les scénarios les plus favorables et les plus défavorables.

 

1Exemple de clé de démembrement présentée à titre indicatif.
2 Sans prendre en compte une possible valorisation du prix de ses parts.
3 Avec un rendement SCPI de 4,18% (moyenne IEIF 2020).
4 Avec un rendement SCPI de 3,76 % ¬(moyenne IEIF 2020 des SCPI d’entreprise -10%).
5 Avec un rendement SCPI de 4,60% (moyenne IEIF 2020 des SCPI d’entreprise +10%).