La fiscalité de l’immobilier : ce qu’il faut savoir

L’immobilier a beau être l’un des placements les plus rentables (selon PAP, sa rentabilité nette varie le plus souvent entre 2 et 7%), il n’en reste pas moins soumis à fiscalité.
D’où l’importance, avant de se lancer, d’étudier attentivement la fiscalité de son futur investissement immobilier. Un choix inadapté risquerait en effet de grignoter sérieusement la rentabilité de votre placement. Explications détaillées.

Quels sont les différents impôts en matière d’immobilier ?

Avant d’entrer dans le vif du sujet, posons le décor. Il existe en effet plusieurs impôts sur l’immobilier : 

• L’impôt sur les revenus locatifs : tous les revenus issus d’un investissement immobilier, qu’il soit direct ou indirect (par exemple : des parts de SCPI) sont soumis à impôt. On parle de revenus fonciers.
• L’impôt sur la plus-value immobilière : en cas de revente d’un bien immobilier autre que la résidence principale ou de parts de société immobilière, la taxe sur les plus-values immobilières est due. Elle se compose de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
• L’impôt sur la fortune immobilière : cet impôt est dû dès lors que la valeur nette du patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros.
• La taxe foncière : elle est due par les propriétaires d’un bien immobilier chaque 1er janvier.

Dans cet article, on se concentrera sur la fiscalité des revenus locatifs.

Quelle fiscalité pour les revenus locatifs ?

En cas d’investissement en location nue, on perçoit des revenus fonciers. Dans une location meublée, en revanche, les recettes sont considérées comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les revenus fonciers et les BIC peuvent être soumis au régime micro (avec un abattement) ou au régime réel, avec la déduction des charges. La distinction a son importance, car le pourcentage de l’abattement et les charges déductibles ne sont pas les mêmes.

La location nue ou les parts de SCPI (revenus fonciers)

Deux options sont possibles : le régime micro-foncier ou le régime réel.

         Le régime micro-foncier
Le régime micro-foncier s’applique dès lors que les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 euros par an. Il ne permet pas de déduire les charges d’exploitation. Cependant, un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus fonciers bruts est appliqué. Les revenus fonciers nets sont ensuite taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dans la Tranche Marginale d’Imposition (TMI). A cela s’ajoutent les prélèvements sociaux, au taux de 17,2%.

        Le régime réel
Ce régime permet, comme son nom l’indique, de déduire les charges pour leur montant réel. Il s’applique de plein droit au-delà de 15 000 euros de revenus annuels. Il est également disponible sur option pour une durée de 3 ans, pour les revenus inférieurs à 15 000 euros annuels.  Attention, toutes les charges ne peuvent pas être déduites. Il existe en effet une liste limitative des charges déductibles :

• La taxe foncière ;
• Les intérêts d’emprunt et les frais d’emprunt du prêt immobilier ayant servi à financer le bien immobilier ;
• Les primes d'assurance ; L’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire ;
• Les charges locatives qui n’ont pas été récupérées auprès du locataire, au 31 décembre de l’année de son départ ;
• Les frais de gestion locative (ex : frais d’agence immobilière) ; 
• Les dépenses de travaux de réparation et d’entretien (les dépenses de travaux de construction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles) ;
• En copropriété, les provisions pour charges non répercutées sur le locataire.

Le déficit foncier au régime réel : si les charges sont supérieures aux revenus locatifs, la situation génère un déficit foncier. Ce déficit foncier (la part de charges supérieure aux revenus fonciers) peut alors être déduit du revenu global, ce qui permet de diminuer le montant de l'impôt sur le revenu. Il est plafonné à 10 700 euros par an.
 

La location meublée (BIC) 

En location meublée, deux statuts sont possibles : LMNP (loueur en meublé non professionnel) et LMP (loueur en meublé professionnel). 

   
  Le dispositif LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)
Un investisseur locatif est considéré comme LMNP, s’il remplit l’un des deux critères suivants : 

• Il perçoit des revenus locatifs d’un montant inférieur à 23 000 euros ;
• Les revenus locatifs sont inférieurs à l’ensemble des revenus d’activité du foyer fiscal.

 
    Le dispositif LMP (Location Meublée Professionnelle)
Un investisseur est considéré comme LMP, s’il remplit les deux critères cumulatifs suivants :  

• Il perçoit des revenus supérieurs à 23 000 euros ; 
• Ces revenus sont supérieurs à l’ensemble des revenus d’activité du foyer fiscal. 

Les LMP sont obligatoirement affiliés au régime de Sécurité Sociale des Indépendants (SSI) et doivent s’acquitter des charges sociales correspondantes, soit 35% environ. L’imposition des revenus de location meublée professionnelle dépend du statut juridique choisi par l'investisseur : imposition sur le revenu (IR) ou imposition sur les sociétés (IS). 

En matière de fiscalité, le statut de loueur en meublé (LMNP ou LMP) permet de choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel.

Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC s’applique de plein droit aux revenus locatifs ne dépassant pas 72 600 euros. Un abattement de 50 % est appliqué sur le montant brut des revenus locatifs. Il est porté à 71 % pour les meublés de tourisme.
Les BIC sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Il faut y ajouter les prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %.
L’avantage principal du régime micro-BIC réside dans sa simplicité de calcul et de déclaration de l’impôt. En effet, comme vous ne déduisez pas les charges au réel et qu’un abattement est appliqué à la place, la comptabilité est facilitée.  
 

Le régime réel
Ce régime permet de déduire l’intégralité des charges engagées pour le logement meublé au cours de l’année de l’imposition, à condition de pouvoir les justifier auprès de l’administration fiscale. 
L’avantage du régime réel en location meublée réside également dans les amortissements. Ces derniers permettent d’enregistrer la dépréciation du bien immobilier (comprenant toiture, électricité…) et du mobilier. 
Par exemple, si vous considérez que votre toiture perd de sa valeur chaque année, vous pouvez imputer chaque année une dépense fictive qui correspond à la perte de valeur de l’immeuble avec une toiture vieillissante.  Dès lors que vos charges représentent plus de 50 % de vos revenus locatifs, le régime micro-BIC au réel est donc particulièrement intéressant, d’autant plus si vous comptez pratiquer un amortissement. Cependant, même s’il est attrayant d’un point de vue fiscal, le régime réel est plus complexe et nécessite de maîtriser un certain nombre de compétences en matière de comptabilité.

La SCI (Société Civile Immobilière)

Une Société Civile Immobilière est une structure qui permet d’acquérir et de gérer un patrimoine commun. Elle est souvent utilisée comme outil de transmission du patrimoine.

Imposition des parts de SCI à l’IR
Par défaut, la SCI est fiscalement transparente. Ce sont les associés qui sont soumis à l’impôt sur le revenu. Ainsi, les revenus de chaque associé sont imposés à l’IR et aux prélèvements sociaux, au régime réel.

Imposition des parts de SCI à l’IS
Sur option, une SCI peut être assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, c’est la société qui supportera la fiscalité, sauf si les associés se versent des dividendes, auquel cas il y aura une double imposition au niveau de la société et des associés.

La location meublée, qu’elle soit professionnelle ou non professionnelle, est un dispositif relativement complexe. Pour éviter toute erreur, n’hésitez pas à faire appel à un spécialiste de l’immobilier et/ou à un expert-comptable
 

Le traitement fiscal dépend de la réglementation fiscale en cours et de la situation personnelle de chaque client, qui est susceptible d’évoluer dans le temps.