Principalement utilisé dans le cadre du partage des biens lors d’une succession, le démembrement temporaire de propriété est une particularité du droit de propriété qui existe également dans le cadre des SCPI. Qu’est-ce que c’est ? Quelle est l’utilité ? On vous explique tout !

Le démembrement temporaire de propriété en SCPI

Qu’est-ce que le droit de propriété ?

Avant de commencer, il est important de comprendre ce qu’implique le droit de propriété. Selon l’article 544 du Code civil il s’agit : « droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

La propriété est composée de l’usufruit et de l’abusus.

L’usufruit, c’est la jouissance du bien : usus, l’usage, par exemple y habiter + fructus, la perception de revenus, par exemple des loyers.

L’abusus, c’est le droit de disposer du bien : dans le cas de l’immobilier c’est par exemple le vendre, le donner, le modifier ou encore le démolir.

Qu’est-ce que le démembrement temporaire de propriété ?

Démembrer la propriété ça veut simplement dire que l’on sépare les deux droits que nous venons de voir. On les appelle alors :

  • L’usufruit : dans le cas des SCPI c’est le droit de percevoir des revenus
  • La nue-propriété : dans le cas des SCPI c’est la possession des parts, mais sans en toucher les revenus

Il s’agit donc d’un contrat par lequel usufruitier et nu-propriétaire se partagent les droits de propriété de parts de SCPI de leur choix sur une durée déterminée à l’avance : 5,7,10 ans et plus.

Voici schématiquement comment cela fonctionne :

Pourquoi acheter en nue-propriété temporaire de parts de SCPI ?

L’achat de nue-propriété temporaire de parts de SCPI permet de constituer ou développer un patrimoine immobilier non taxable car les revenus générés pendant la durée du démembrement sont perçus par l’usufruitier. Au terme du démembrement la pleine propriété revient automatiquement au nu-propriétaire.

Les intérêts majeurs sont :

  • Le prix décoté des parts de la SCPI (quote-part de la valeur de pleine propriété définie selon la SCPI et la durée du démembrement)
  • Pendant le démembrement la valeur de la nue-propriété sort de l’assiette taxable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). En effet, en matière d’IFI, les parts de SCPI démembrées sont déclarées pour leur valeur en pleine propriété dans le patrimoine de l’usufruitier. Ainsi, l’investisseur en nue-propriété n’a pas à intégrer cette valeur dans son assiette IFI.
  • Perception d’éventuels revenus complémentaires. Au terme du démembrement vous devenez plein-propriétaire vous pourrez alors percevoir les revenus (et payer l’impôt) ou céder vos parts.
  • Possibilité d’acheter à crédit, sans toutefois que le montant emprunté ni les intérêts ne soient déductibles de l’Impôt sur le Revenus (IR) et l’IFI.

Au terme du démembrement, l’usufruit "retourne" automatiquement au nu propriétaire sans frais, ni droits, ni formalités. Le nu-propriétaire aura donc acquis des parts de SCPI à un prix moins cher que sa valeur, et pourra bénéficier d’une éventuelle revalorisation. Néanmoins, les performances passées de la SCPI ne présagent pas des performances futures, et la SCPI n’étant pas un produit financier garantie, le risque de perte en capital existe.

Exemple : Monsieur Pierre, soumis à l’IFI, veut acquérir en démembrement sur 10 ans 200 parts d’une SCPI dont la part coûte 800 €.

Dans le cadre de la signature d’un mandat de démembrement, Moniwan se charge de trouver l’usufruitier pour M. Pierre, le soulageant ainsi de cette tâche.

  • Valeur en pleine propriété = 160 000 € = 200 parts x 800 €
  • Valeur en nue-propriété = 112 000 € = 70 % x 160 000 €

Pendant 10 ans, M. Pierre :

  • Ne perçoit pas de revenu de la SCPI, n’a donc rien à déclarer à ce titre
  • Les 112 000 € de valeur de nue-propriété n’entrent pas dans le calcul de son IFI

Nb : c’est à l’usufruitier qu’il revient de déclarer les parts pour leur valeur en pleine propriété

= M. Pierre réalise donc chaque année une économie d’IFI

→ taxé à l’IFI dans la tranche à 1 %, il effectue une économie annuelle de 1 120 € = 112 000 € x 1 %, soit 11 200 € sur 10 ans !

Au bout de 10 ans, M. Pierre récupère la pleine propriété de ses parts de SCPI (160 000 €, sans imposition de la plus- value réalisée par rapport à la valeur décotée de la nue-propriété) et perçoit alors les éventuels revenus distribués.

Sans même tenir compte de l’économie d’IFI, le gain net est de 48 000 € = 160 000 € - 112 000 €, soit un rendement net de 3,63 % = (160 000 € / 112 000 €)(1/10) - 1

En tenant compte de l’économie d’IFI, le gain net atteint 59 200 € = 48 000 € + 11 200 €, soit un rendement net de 4,33 % = ((160 000 € + 11 200 € ) / 112 000 €)(1/10) - 1

Le saviez-vous ? Les personnes morales aussi peuvent acheter de l’usufruit temporaire de SCPI !

Acheter l’usufruit temporaire de parts de SCPI

L’usufruit temporaire s’adresse particulièrement aux sociétés ou aux associations soumises à l’impôt sur les sociétés.

En tant qu’usufruitier, vous percevez les potentiels revenus distribués et donc les avantages associés :

  • Souscrire des parts de SCPI à prix décoté, correspondant à une quote-part de la valeur de pleine propriété définie selon la SCPI et la durée du démembrement
  • Amortir la valeur d’acquisition de l’usufruit sur la période du démembrement
  • Profiter d’une rentabilité relativement plus attractive que celle d’autres placements plus traditionnels (ex. actions) en contrepartie d’une prise de risque assumée
  • Percevoir les potentiels revenus pendant toute la durée d’usufruit

Au terme du démembrement, l’usufruit "retourne" automatiquement au nu propriétaire sans frais, ni droits, ni formalités.

Exemple : L’entreprise Papier, soumise à l’impôt sur les sociétés, veut acquérir pendant 10 ans l’usufruit de 300 parts d’une SCPI dont la part coûte 500 € et avec l’hypothèse d’un rendement de 4,40 % sur la durée de l’opération.

Dans le cadre de la signature d’un mandat de démembrement, Moniwan se charge de trouver le nu-propriétaire pour la société Papier, la soulageant ainsi de cette tâche.

  • Valeur en pleine propriété = 150 000 € = 300 parts x 500 €
  • Valeur en usufruit = 51 000 € = 34 % x 150 000 €

Chaque année pendant 10 ans, l’entreprise Papier :

  • Perçoit les revenus fonciers de la SCPI
  • Amortit la valeur de l’usufruit = 5 100 € = 51 000 € / 10 ans, soit 51 000 € sur 10 ans
  • Paie l’Impôt sur les Sociétés (IS)

Au bout de 10 ans, l’usufruit "retourne" automatiquement au nu propriétaire.
En 10 ans, l’entreprise Papier peut escompter un potentiel gain net.

Retrouvez ci-dessous, les résultats de nos estimations selon 3 scénarios :

Scénario défavorable (-10 %) Scénario médian (moyenne) Scénario favorable
Rendement (moyenne IEIF 2019)
3,96 % (-10 %) 4,40 % 4,48% (+10 %)
Revenus fonciers perçus de la SCPI
3,96 % x 150 000 € = 5 940 € / an
soit 59 400 € sur 10 ans
4,40 % x 150 000 € = 6 600 € / an
soit 66 000 € sur 10 ans
4,84 % x 150 000 € = 7 260 € / an
soit 72 600 € sur 10 ans
Amortissement de la valeur de l'usufruit
51 000 € / 10 ans = 5 100 € / an
soit 51 000 € sur 10 ans
Paiement de l'Impôt sur les Sociétés
25 % x (5 940 € - 5 100 €) = 210 € / an
soit 2 100 € sur 10 ans
25% x (6 600 € - 5 100 €) = 375 € / an
soit 3 750 € sur 10 ans
25% x (7 260 € - 5 100 €) = 540 € / an
soit 5 400 € sur 10 ans
Gain net escompté pour l'entreprise Papier
(5 940 € - 5 100 € - 210 €)
soit 6 300 € sur 10 ans
(6 660 € - 5 100 € - 375 €) = 1 125 € / an
soit 11 250 € sur 10 ans
(7 260 € - 5 100 € - 540 €) = 1 620 € / an
soit 16 200 € sur 10 ans
Rendement net estimé (TRI)
2,18 % 3,80 % 5,36 %

Dans tous les cas

Il est important de noter que le traitement fiscal dépend de la situation personnelle de chaque client qui est susceptible d’évoluer dans le temps et des modifications de la réglementation fiscale.

Les revenus distribués par les SCPI sont des revenus fonciers et sont à ce titre soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Si vous êtes redevable de l’IFI vous devrez également déclarée vos parts.

L’investissement en parts de SCPI présente des risques, notamment de perte en capital ou d’absence de distribution.

Gardez également à l’esprit que la SCPI est un placement de long terme (durée de détention recommandée = 9 ans minimum), à acquérir dans une optique de diversification de votre épargne.

Et surtout, avant d’investir, consultez la documentation des produits qui ont retenu votre attention, notamment la note d’information, les statuts et les caractéristiques principales.

En résumé ?

Selon votre situation patrimoniale et fiscale, le démembrement de propriété peut s’avérer être une piste intéressante.

La nue-propriété permet d’acquérir des parts de SCPI à prix décoté, et se révèle dans certains cas comme une solution fiscalement attractive.

À l’inverse, pour une société (personne morale) qui a de la trésorerie à placer, se concentrer sur l’usufruit peut être particulièrement intéressant.

Étudiez ces différentes options au regard de votre situation personnelle, le cas échéant en vous faisant accompagner.

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