Le démembrement temporaire de propriété en SCPI

Comprendre la notion de propriété

Avant d’aborder le démembrement, rappelons ce que recouvre juridiquement le droit de propriété. Selon l’article 544 du Code civil, il s’agit du :

« Droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Ce droit se décompose en deux composantes principales :

• L’usufruit : c’est le droit d’user du bien (usus) et d’en percevoir les fruits (fructus), comme les loyers dans le cadre d’un bien immobilier ou de parts de SCPI.

• L’abusus : c’est le droit de disposer du bien, c’est-à-dire de le vendre, de le donner ou de le modifie

Qu’est-ce que le démembrement temporaire de propriété en SCPI ?

Le démembrement temporaire de propriété consiste à scinder la pleine propriété de parts de SCPI en deux droits distincts – usufruit et nue-propriété – pendant une durée définie, généralement comprise entre 3 et 20 ans.

• L’usufruitier perçoit les revenus (dividendes) générés par les parts de SCPI.

• Le nu-propriétaire détient les parts, mais sans percevoir de revenus pendant la période de démembrement.

À l’issue de cette période, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts, automatiquement et sans frais supplémentaires.

Quels sont les avantages du démembrement temporaire en SCPI ?

Pour le nu-propriétaire :

• Prix d’achat décoté : les parts sont acquises à un prix inférieur à leur valeur en pleine propriété.

• Avantage fiscal : le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu, donc aucune imposition (ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux). Il est également exonéré d’IFI pendant toute la durée du démembrement.

• Capitalisation différée : au terme de la période, il devient plein propriétaire et commence à percevoir les loyers.

Pour l’usufruitier (souvent une personne morale) :

• Percevoir de potentiels revenus complémentaires sans être propriétaire des parts de SCPI

• Traitement fiscal avantageux : une entreprise peut amortir comptablement l’usufruit et déduire les charges correspondantes.

Voici schématiquement comment cela fonctionne :

En savoir plus sur le démembrement temporaire de parts de SCPI :

Découvrez l'usufruit

Découvrez la nue-propriété

Durée du démembrement et clé de répartition

La répartition entre usufruit et nue-propriété dépend de la durée convenue entre les parties. Par exemple, pour un démembrement de 10 ans, la clé de répartition peut être de 60 % pour la nue-propriété / 40 % pour l’usufruit.

Cette répartition est définie par chaque société de gestion et peut varier selon les SCPI.

Fiscalité applicable

• Nue-propriété : pas d’imposition pendant la durée du démembrement. Le nu-propriétaire n’est pas redevable de l’IFI.

• Usufruit : les revenus perçus sont imposables selon le régime de l’usufruitier (impôt sur le revenu pour les personnes physiques, ou IS pour les entreprises).

 Important : la fiscalité dépend de la situation personnelle de l’investisseur et peut évoluer.

Quels sont les risques ?

Comme tout placement immobilier, le démembrement en SCPI comporte des risques :

• Absence de garantie du capital : la valeur des parts peut fluctuer à la hausse comme à la baisse.

• Liquidité restreinte : il peut être difficile de revendre ses droits avant la fin du démembrement.

• Rendement non garanti : les revenus peuvent varier selon la performance de la SCPI.

Le démembrement en pratique

Voici un exemple simplifié :
 

 Les parts démembrées ne sont généralement ni revendables, ni rachetables avant le terme. Il est donc recommandé de conserver ses droits jusqu’à l’échéance.

En résumé

Le démembrement temporaire de propriété en SCPI est une stratégie patrimoniale adaptée à plusieurs profils :

• Les investisseurs à long terme, souhaitant acheter à prix réduit et sans fiscalité immédiate.

• Les entreprises disposant de trésorerie excédentaire, cherchant à percevoir des revenus avec une fiscalité allégée.

 Avant d’investir, pensez à :

• Étudier la documentation légale (note d’information, statuts…)

• Évaluer votre situation fiscale et patrimoniale

• Vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine

Ayez toujours en tête qu’investir dans une SCPI comporte un risque de perte en capital. 

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