Pourquoi l’immobilier est peu sensible aux variations de la bourse

À la radio, à la télévision ou dans un journal, on entend souvent parler des variations, à la hausse ou à la baisse de la bourse. Et dès lors qu’une crise éclate, la bourse peut rapidement faire les unes des médias et vous faire peur. Pourtant, les investisseurs immobiliers, et donc en SCPI sont finalement peu impactés, et ne doivent pas paniquer. On vous explique pourquoi.

Qu’est-ce qu’une crise boursière ?

Appelée également krach, il s’agit d’une baisse brutale et imprévue des entreprises cotées en bourse, c’est-à-dire des entreprises qui font appel aux marchés financiers pour se financer. Parmi les plus connues, on peut citer la crise de 1929 ou celles de 2001, liées à l’explosion de bulle spéculatives, ou celle des 2008 due aux « subprimes » ces crédits qui avaient été accordés à des particuliers insolvables aux États-Unis. La peur de mauvais résultats des entreprises pousse les actionnaires à vendre leurs titres et, le nombre de vendeurs excédant le nombre d’acheteurs, le prix baisse mécaniquement et emmène les cours sur une spirale qui peut durer de plusieurs jours à plusieurs mois. Mais les marchés ne réagissent pas uniquement à des crises mondiales. Ils répondent à une volatilité et une irrationalité sur une ou plusieurs journées, souvent décorrélés de l’économie réelle. L’impact tangible sera parfois ressenti plusieurs mois après.

Pourquoi cela impacte peu l’immobilier ?

Investir dans l’immobilier, c’est investir dans du concret, dans la pierre, sur un bien tangible dont la valorisation est annuelle et donc structurellement plus stable que des valeurs boursières qui subissent quotidiennement la frénésie du « marché ». Par ailleurs, les loyers sont globalement stables, particulièrement pour des locataires dits « de bonne qualité » et contractuellement liés par un bail long terme. C’est pourquoi l’expertise de sélection de ces locataires est essentielle.

Quel est l’avantage d’une SCPI ?

Une SCPI est un placement collectif sur un ensemble d’immeubles. Le risque est donc mutualisé et dilué grâce aux différents types d’actifs qui la composent et aux différentes zones géographiques dans lesquelles sont situés ces immeubles. Cette diversification se retrouve aussi au niveau des locataires : des entreprises variées, tant par leur taille (de la multinationale à la PME en passant par la structure de taille intermédiaire) que le secteur d’activité au sein duquel elles exercent (énergie, télécom, santé, finance, industrie, distribution, services…) ou encore la durée des baux sur lesquels elles sont engagées (3‑6‑9 ans).

Voici une comparaison des performances calendaires (sur une année civile) du CAC 40 (dividendes réinvestis) et de la moyenne des SCPI disponibles sur le marché. Ici, on voit bien la différence de volatilité entre la bourse et l’immobilier ainsi que la robustesse de la SCPI sur la durée.

Sources : IEIF, rendement annuel moyen des SCPI disponibles en France (distribution et valorisation), Bloomberg, performance annuelle de l’indice CAC 40 calculée dividendes nets réinvestis.

Que faut-il en conclure ?

L’immobilier n’est que peu sensible à l’irrationalité des marchés. Parce que c’est une typologie d’investissement qui subit moins d’à-coups que les marchés actions, l’immobilier est un placement de choix pour diversifier son épargne et ne pas placer tous ses œufs dans le même panier. Il permet de « lisser » ses rendements afin d’apporter de la stabilité en contrepartie d’une liquidité relativement plus réduite que celle de produits financiers « classiques » tels que les actions.

Par ailleurs, la SCPI, comme la majorité des produits financiers, est un placement de long terme (recommandé pour au moins 9 ans) qu’il convient d’évaluer sur des durées de détention longues et non pas au jour le jour. Sa spécificité est qu'elle s’achète avant tout dans une optique de revenus complémentaires et non de variation du cours/prix comme c’est le cas pour les actions.

À l’inverse, les actions offrent beaucoup moins de régularité et sont soumises à de forts à-coup mais en contrepartie de ce risque leur potentiel de gain (ou de perte) peut être significativement plus élevé.

Autrement dit, construire un portefeuille de placement diversifié est toujours une bonne idée. En fonction de vos projets, de votre horizon d’investissement et de votre situation personnelle, les curseurs pourront être positionnés différemment mais une constante demeurera : il faudra diversifier. Et pour ce faire, l’immobilier en SCPI est un outil de choix.