Le marché français de l’investissement immobilier étant de plus en plus concurrentiel, les SCPI peuvent avoir recours à l’investissement à l’étranger.

fiscalité de revenus de sources etrangères

Comment s’opère la fiscalité des revenus provenant d’immeubles situés à l’étranger ?

La fiscalité des revenus fonciers étrangers pour un résident fiscal français est fonction de la conven-tion fiscale applicable entre la France et les pays de détention des immeubles.

La quasi-totalité des conventions prévoient l’imposition des revenus fonciers dans le pays de localisation des immeubles, avec une fiscalité majoritairement plus avantageuse que celle applicable en France. Pour éviter la "double imposition", il est prévu d’appliquer soit la méthode du crédit d’impôt, soit celle du taux effectif.

Méthode du crédit d’impôt (cas de l’Allemagne, l’Espagne, la Grande-Bretagne…)

  • Les revenus fonciers étrangers donnent lieu à un impôt prélevé localement, selon la règlementation du pays en question.
  • Ces revenus fonciers provenant de l’étranger sont pris en compte pour définir le montant du foncier net imposable (français + étrangers).
  • Par conséquent, ces revenus sont assujettis aux tranches progressives du barème fiscal et des prélèvements sociaux, donnant lieu à une imposition.
  • Les revenus de sources étrangères ayant déjà été imposés localement, le crédit d’impôt limite cette double imposition.

À noter : les revenus de source étrangère ont un impact sur le montant de votre impôt payé en France, du fait de l’augmentation de votre taux moyen d’imposition qu’ils induisent.

Méthode du taux effectif (cas des Pays-Bas, de la Belgique…)

  • Les revenus fonciers étrangers donnent lieu à un impôt prélevé localement, selon la règlementation du pays en question.
  • Ces revenus de sources étrangères sont exonérés en France et ne sont donc pas ajoutés aux revenus fonciers français.
  • Leur montant est néanmoins pris en compte pour déterminer le taux d’imposition applicable aux revenus français.
  • La progressivité de l’impôt sur les revenus français (tranches marginales d’imposition) est ainsi préservée.

Exemple :
une souscription de 30 000 € dans 3 SCPI, l’une détenant 100 % d’actifs français, la deuxième détenant 100 % d’actifs allemands et la troisième détenant 100 % d’actifs néerlandais, pour un foyer fiscal de 2 parts avec 70 000 € de revenus et en fonction de la fiscalité en vigueur :

 
 
SCPI* investie à 100% DVM 2015 avant impôts DVM 2015 après impôts
En France 4,85% 2,64%
En allemagne 4,85% 4,04%
Au Pays-Bas 4,85% 4,04%

 

Une SCPI investie en Allemagne offre un taux de distribution sur valeur de marché net plus important qu’une SCPI investie uniquement en France.
Pour les sociétés soumises à l’IS (impôt sur les sociétés)
 

C’est la territorialité de l’impôt qui est retenue. Ne sont donc imposables en France que les revenus provenant de France.
Les flux de revenus de sources étrangères ne sont pas intégrés dans le calcul de l’impôt sur les sociétés.
Ces flux doivent néanmoins être formalisés dans un formulaire fiscal.

Les revenus fonciers de sources étrangères ne peuvent donc donner lieu à aucune déduction ou amortissement, quel que soit le mode de souscription des parts de la SCPI (en pleine propriété, en démembrement, à crédit…).

En revanche, le traitement fiscal de l’impôt sur les sociétés reste le même sur la quote-part de revenus fonciers de source française, quel que soit le mode de souscription des parts de la SCPI.

1Le DVM ou taux de distribution sur valeur de marché correspond au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année et le prix de part acquéreur moyen de l’année.
* Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les éléments d’informations et données chiffrées sont considérés comme exacts au jour de leur établissement. Elles n’ont pas de valeur contractuelle et sont sujettes à modification. Risques associés SCPI : risque de perte en capital, absence de garantie de revente et de retrait des parts. Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de patrimoine Le montant du capital investi n’est pas garanti.
AVERTISSEMENT : les descriptifs ci-dessus sont fonction des fiscalités propres aux pays et des con-ventions fiscales entre pays, celles-ci peuvent évoluer sans préavis, et notamment sur la durée de pla-cement recommandée longue (9 ans). Les politiques fiscales passées ne préjugent pas des politiques fiscales futures.