C’est une question qui est revenue régulièrement cette année depuis le confinement : est-ce que le prix de part des SCPI va rester stable ? Bien qu’il soit impossible de deviner l’avenir, il est néanmoins possible d’avoir quelques clés pour le décrypter.
Le plus important est de pouvoir évaluer la valeur exacte d’une SCPI. Pour cela il faut connaitre sa valeur de reconstitution.

images moniwan valeur de reconstitution

🧐 Qu’est-ce que la valeur de reconstitution d’une SCPI ?

Il s’agit de la valeur d’expertise des immeubles (valeur vénale du patrimoine immobilier, c’est-à-dire le prix des immeubles) à laquelle on ajoute les frais nécessaires pour reconstituer la société à l’identique (droit d’enregistrement, frais de notaire, commissions, etc.).

Cette valeur de reconstitution étroitement liée à la valeur d’expertise des immeubles, et c’est un indicateur essentiel pour connaitre la valeur réelle de votre SCPI. C’est à partir de cette donnée que la société de gestion aura l’obligation ou non de faire évoluer le prix de part à la hausse ou à la baisse…

🏚 Comment est fixé le prix d'une part de SCPI ?

Le prix d’une part de SCPI dépend de si le capital de la SCPI est fixe ou variable. Sur Moniwan.fr, toutes les SCPI ont un capital variable, c’est-à-dire que de nouvelles parts peuvent être émises. C’est pourquoi le prix de souscription est réglementairement encadré.

Ce prix doit être fixé dans une fourchette de +/- 10% de cette fameuse valeur de reconstitution.

  1. La société de gestion fait estimer par un expert indépendant la valeur vénale des immeubles, pour déterminer la valeur de reconstitution.
  2. Elle fixe le prix de part de la SCPI dans une limite de +/-10% de cette valeur.
  3. Au-delà de ces limites, elle a l’obligation de faire évoluer le prix de la part de votre SCPI à la hausse ou la baisse.

Exemple : si la société de gestion qui gère votre SCPI a fixé le prix de la part à 1000€ et que la dernière valeur de reconstitution est de 920€ alors la société de gestion est libre de maintenir le prix de part tel quel, parce que le prix de part est compris entre 900 et 1100€(+/- 10%)

En revanche si le prix de part de votre SCPI est de 1000€, mais que la nouvelle valeur de reconstitution est de 860€ alors la société de gestion n’aura d’autre choix que de baisser le prix de la part dans une fourchette compris entre 774€ et 946€

👀 Coup d’œil du côté des SCPI distribuées par Moniwan.fr en 2020

SCPI Prix de
souscription 01/10/2020
Valeur de
reconstitution 31/12/2019
Différence*
Pierre Privilège 853 € 946,81 € +9,91 %
Euro Foncière 2 257 € 284,89 € +9,79 %
Selectinvest 1 635 € 702,76 € +9,64 %
Epargne Foncière 827 € 910,29 € +9,15 %
LF grand Paris Patrimoine 310 € 339,95 € + 8,81 %
LF Europimmo 1 045 € 1 128,40 € +7,39 %
LF Opportunité Immo 200 € 215,88 € + 7,36 %
Pierval santé 1000 € 1 047,12 € + 4,50 %
Moyenne     + 8,09 %
 
* Différence = 1 – (Prix de souscription / Valeur de reconstitution)

Le prix de part des SCPI distribuées sur Moniwan.fr est en moyenne sous-coté de plus de 8% par rapport à la valeur de reconstitution 2019.
Autrement dit, si les futures valeurs de reconstitution de ces SCPI chutaient en moyenne de 15%, la société de gestion n’aurait pas l’obligation de baisser le prix de ces parts.

Selon une étude interne portant sur l’analyse de plus de 50 SCPI (valeur de reconstitution vs prix de parts) les 3 premières places du podium reviennent aux SCPI gérées par La Française REM (qui gère la plupart des SCPI distribuées par Moniwan) et 80% de la gamme des SCPI distribuées par Moniwan.fr sont dans le top 15 !

💫 En conclusion 

Bien qu’il soit impossible de savoir avec certitude comment va évoluer le marché immobilier ces prochains mois, les chiffres révèlent que les SCPI proposées sur Moniwan.fr disposent de solides fondamentaux pour faire face à cette crise.
Par ailleurs, la SCPI, qui présente un risque de perte en capital, est un investissement de long terme, et les potentiels revenus et revalorisations se doivent d’être vus sur plusieurs années.

Vous avez maintenant toutes les clés en main pour comprendre vous-même et prendre vos décisions, mais les conseillers de Moniwan sont également disponibles pour toute question.