Investir dans l’immobilier : un réflexe bien français… mais pas une évidence ailleurs en Europe

En France, devenir propriétaire est souvent le premier objectif patrimonial, quand en Allemagne la location reste la norme et que les ménages préfèrent placer leur épargne dans les marchés financiers. En Espagne, posséder sa maison est un symbole social incontournable, tandis qu’au Royaume-Uni la propriété prend la forme particulière du leasehold (vous êtes locataire à long terme du bien, mais pas du terrain), des baux de 99 ans. Quant aux pays nordiques, ils semblent avoir trouvé l’équilibre : taux de propriétaires élevés et forte capitalisation financière via leurs fonds de pension.

Dans un contexte où la Banque centrale européenne a déjà abaissé quatre fois ses taux depuis juin 2024 (BCE), relançant le crédit et les transactions immobilières, comprendre ces différences culturelles et institutionnelles permet de mieux situer la France… et d’ouvrir la réflexion sur la diversification patrimoniale.

La France : la pierre comme valeur refuge culturelle et patrimoniale

En France, d’après l’INSEE, 57,2 % des ménages étaient propriétaires de leur résidence principale en 2023. La pierre est considérée comme une sécurité à long terme, presque une retraite « en dur », d’autant que la revente de la résidence principale est exonérée d’impôt (seule la plus-value réalisée est imposable). Parallèlement, les Français affichent un taux d’épargne élevé : 18%, mais la majorité de cette épargne se concentre sur des produits sécurisés (Livret A, assurance-vie en fonds euros) plutôt que sur les marchés financiers.

Ce tropisme culturel s’appuie aussi sur un cadre juridique solide : le système notarial français est reconnu pour la sécurité des transactions et la protection des droits de propriété. Si la position centrale de la France en Europe et la diversité de son économie ont historiquement contribué à la perception d’un marché immobilier résilient, les incertitudes politiques récentes et les évolutions économiques invitent désormais à une analyse plus nuancée de sa stabilité.

Où investir aujourd’hui ?

Actuellement, le rendement locatif moyen en France est de 5,9 %, oscille entre 5% et 11% en régions, d’après Se Loger. Paris est plus modeste (≈ 2,8 %) mais compensé par une appréciation patrimoniale durable. En septembre 2025, les métropoles régionales comme Lyon, Marseille et Bordeaux concentrent les meilleures opportunités, combinant forte demande locative et prix ajustés. La Bretagne, et particulièrement Rennes, attire de nombreux Franciliens, tandis qu’Angers retrouve un marché équilibré après la flambée de 2021. Les villes étudiantes comme Nantes, Montpellier et Strasbourg continuent d’offrir des rendements solides grâce à une demande locative soutenue.

Dans ce contexte, les SCPI régionales comme LF Croissance & Territoires offrent une alternative intéressante pour les investisseurs souhaitant diversifier sans gérer directement un bien. Cette SCPI investit principalement en régions (hors Île-de-France) dans des bureaux, commerces et établissements de santé. En 2025, elle affiche un taux de distribution de 6,25 % et une valorisation stable, avec un prix de souscription à 251 € par part. Elle illustre bien la capacité de l’immobilier collectif à capter la dynamique des territoires tout en mutualisant les risques.

L’immobilier français se distingue par une stabilité rassurante et une culture patrimoniale profondément ancrée. Mais cette concentration sur la pierre, au détriment des placements financiers, reste une spécificité nationale : ailleurs en Europe, les ménages diversifient davantage.

Placements financiers : les Français optent pour la stabilité

Si la pierre reste au cœur du patrimoine des ménages, les Français privilégient aussi les placements sécurisés. L’assurance-vie en fonds euros, le Livret A et les produits réglementés concentrent la majorité de l’épargne, tandis que l’investissement en actions ou en ETF reste minoritaire, souvent perçu comme risqué. Pourtant, les produits sécurisés sont souvent les moins rémunérateurs (depuis le 1er août, le taux du Livret A est passé de 2,4% à 1,7%). Résultat : le rendement sans risque n’existe plus et il faut accepter une prise de risque pour faire fructifier son épargne et repenser sa stratégie patrimoniale.

L’Allemagne : la culture de la location

Avec seulement 47 % de propriétaires en 2023-2024, l’Allemagne fait figure d’exception en Europe. Là où la France ou l’Espagne valorisent l’accession à la propriété, la majorité des ménages allemands choisissent, et non subissent, la location.

La location comme norme culturelle et sécurisée

Cette préférence s’explique par :

• Des facteurs historiques (reconstruction d’après-guerre, mobilité professionnelle valorisée) ;
• Un marché locatif abondant et protecteur, avec des baux souvent à durée indéterminée et des loyers encadrés (exemple : plafonnement des loyers à Berlin) ;
• Des coûts de transaction élevés (droits de mutation, frais de notaire) qui freinent l’achat.
• Une fiscalité pensée pour les bailleurs

Résultat : même les classes moyennes supérieures ou les cadres ne voient aucun obstacle à rester locataires toute leur vie, sans que cela soit perçu comme une « anomalie sociale ».

Des métropoles attractives mais contrastées

Le marché résidentiel allemand reste nettement plus accessible que le marché français : en 2025, Berlin affiche un prix moyen qui avoisine 5 400 €/m², avec des pointes à plus de 8 000 €/m² dans le neuf, contre plus de 11 000 €/m² à Paris.

• Berlin séduit par son statut de hub technologique et sa croissance démographique.
• Munich et Francfort sont plus chers, mais soutenus par des économies locales solides.
• Hambourg profite de la transformation de ses quartiers portuaires.
• Cologne reste une valeur sûre avec des rendements réguliers autour de 3,8 %.

Une partie de l’épargne investie sur les marchés financiers

L’Allemagne privilégie la location sécurisée pour les ménages et une fiscalité favorable aux bailleurs. Les Allemands orientent leur épargne vers d’autres supports : assurances vie, plans de retraite par capitalisation (Riester, Rürup), fonds immobiliers collectifs (Immobilienfonds) et marchés financiers. La culture d’investissement y est donc plus diversifiée et tournée vers le long terme.

L’Espagne : la propriété comme norme sociale

Avec 75 % de ménages propriétaires en 2024, l’Espagne reste l’un des pays les plus « pro-propriété » d’Europe. Héritage du franquisme, la maison familiale est considérée comme un symbole de stabilité et de transmission. Mais cette hyper-propriété a un revers : lors de la crise de 2008, des centaines de milliers de ménages ont été frappés par le surendettement et les saisies, marquant durablement la mémoire collective.

Un marché tendu depuis la crise de 2008

La construction neuve n’a jamais retrouvé son niveau d’avant-crise : seulement 90 000 logements construits par an, contre 650 000 avant 2008. Ce déficit structurel alimente la hausse des prix, notamment à Madrid et Barcelone, où les niveaux dépassent désormais ceux de la bulle immobilière de 2007.

La demande est aussi stimulée par les investisseurs étrangers : après avoir fortement diminué à la suite de la crise financière de 2008, les investissements directs étrangers en ES se sont redressés ces dernières années. En 2023, l’ES a reçu des investissements directs étrangers (IDE) à hauteur de 28,2 milliards d’EUR, dans la moyenne des chiffres des 5 dernières années. Cet afflux a entraîné une hausse de prix de +11,2 % en 2024.

Des territoires moteurs

• Madrid : marché porté par les multinationales et les universités.
• Barcelone : hub international, très prisé des étudiants et expatriés.
• Valence : combine accessibilité et potentiel de croissance.
• Alicante, Malaga : profitent du tourisme toute l’année, contrairement aux stations balnéaires saisonnières.
• Murcie, Almeria : marchés émergents, prix plus modestes mais qualité de vie méditerranéenne.

Des placements financiers relativement limités

L’Espagne reste l’eldorado de la propriété, avec un marché à la fois culturellement ancré et financièrement attractif. Mais sa dépendance à l’accession, couplée à une offre insuffisante et à une forte présence d’investisseurs étrangers, rend son marché plus vulnérable aux cycles économiques. Le patrimoine espagnol reste concentré sur la résidence principale, symbole de stabilité. Les placements financiers sont encore relativement limités, mais l’investissement en bourse et les fonds commencent à progresser. La retraite repose majoritairement sur le système public, ce qui freine le développement de produits de capitalisation privés.

Le Royaume-Uni : propriétaire d’un bail, une singularité

Le Royaume-Uni compte environ 65 % de propriétaires occupants. Mais une particularité distingue son marché : de nombreux acheteurs n’acquièrent pas la pleine propriété de leur logement.

Leasehold vs Freehold : comprendre le système britannique

Deux statuts coexistent :

• Freehold : proche de la notion française de pleine propriété, incluant le terrain et le bâti.
• Leasehold : l’acheteur détient seulement le logement pour une durée fixe (90 à 125 ans en général), tandis que le terrain appartient au freeholder.

À Londres, 36 % des logements sont en leasehold. Cette formule entraîne des coûts annexes (charges, ground rent) et perd de la valeur à mesure que le bail raccourcit. Une réforme récente, le Leasehold and Freehold Reform Act 2024, renforce les droits des acheteurs et facilite l’extension des baux.

Brexit, fiscalité et opportunités post-crise

Le Brexit a fragilisé le marché :

• Transactions en baisse de 31 % au premier semestre 2019.
• Fiscalité alourdie pour les investisseurs étrangers : les plus-values sont taxées jusqu’à 33 % depuis 2021 (contre 19 % auparavant).
• La livre sterling a perdu près de 25 % face à l’euro depuis 2016, ce qui a créé des opportunités d’acquisition pour les Européens.

Après la pandémie, Londres a connu une correction puis un rebond : certains quartiers centraux ont vu leurs prix reculer de 8 %, tandis que les loyers ont bondi de +18% en deux ans.

L’immobilier, complément d’un portefeuille financier diversifié

En bref, le marché immobilier britannique reste porteur, notamment à Londres, mais son système foncier unique (leasehold/freehold) et la fiscalité post-Brexit imposent une bonne connaissance du terrain pour réussir son investissement. Le Royaume-Uni dispose d’une longue tradition de marchés financiers accessibles au grand public. Les ménages investissent largement via leurs fonds de pension et les produits défiscalisés comme les ISA (Individual Savings Accounts). L’immobilier conserve une place importante, mais il est pensé comme complément d’un portefeuille financier diversifié.

Les pays nordiques : la combinaison gagnante

Les pays nordiques affichent des taux de propriétaires élevés :

• Norvège : environ 80 % de propriétaires,
• Finlande : autour de 70 %,
• Suède et Danemark : environ 65%.

Un modèle hybride : pierre et épargne financière

Contrairement à l’Allemagne, les Nordics privilégient l’accession. Mais ils ne mettent pas tous leurs œufs dans le même panier :

• Les ménages sont très endettés (dette 180–200 % du revenu disponible), en raison d’un recours massif au crédit immobilier.
• En parallèle, ils disposent d’un patrimoine financier conséquent, grâce aux fonds de pension obligatoires : Premium Pension System en Suède (Pensionsmyndigheten) et ATP au Danemark (ATP Denmark).
• Une fiscalité relativement simple mais efficace (exemple : Suède : taux forfaitaire de 30% sur les revenus locatifs, avec des déductions importantes (entretien, travaux)).

Résultat : un modèle hybride qui combine sécurité résidentielle et capitalisation boursière.

Un patrimoine financier conséquent

Les pays nordiques incarnent un modèle mixte : la majorité des ménages est propriétaire, mais ils détiennent également un patrimoine financier conséquent. Les systèmes de retraite par capitalisation obligatoires (comme l’ATP au Danemark ou le Premium Pension System en Suède) incitent à investir dans les marchés financiers, souvent via des fonds diversifiés. L’éducation financière y est élevée, favorisant la diversification entre immobilier, actions et obligations.

Pourquoi ça fonctionne ?

Les Nordics combinent trois atouts :

1. Économies robustes et stables (Norvège : PIB/hab. le plus élevé grâce au pétrole et gaz ; Danemark : leader mondial des énergies renouvelables).
2. Confiance institutionnelle forte et transparence, qui rassurent les investisseurs.
3. Éducation financière élevée, qui incite les ménages à diversifier entre immobilier et marchés financiers.

Les pays nordiques offrent un modèle rare en Europe. Les ménages y sont à la fois propriétaires et investisseurs financiers, soutenus par des systèmes de retraite par capitalisation performants et une fiscalité adaptée. Un équilibre que la France n’a pas encore trouvé.

Ce panorama européen montre qu’il existe mille façons de construire son patrimoine. En France, la pierre reste centrale. Pourtant, comme le démontrent nos voisins, il est possible de combiner sécurité résidentielle et diversification financière.

Investir au-delà de la pierre : des alternatives pour diversifier son patrimoine

Longtemps considérée comme le placement préféré des Français, la pierre ne suffit plus à elle seule pour construire une stratégie patrimoniale solide. Face à un environnement économique incertain et à des enjeux de long terme comme la retraite, de nouvelles solutions émergent pour diversifier intelligemment son épargne.

L’assurance-vie, toujours incontournable

Souple et accessible, l’assurance-vie reste un pilier de l’épargne française. Elle permet de sécuriser une partie de son capital tout en accédant à une large palette de supports :

• Les fonds en euros, garantis et peu volatils, comme Netissima, offrent une stabilité appréciable.
• Les unités de compte, ETF ou encore des supports immobiliers permettent de dynamiser son contrat selon son profil de risque.

Exemple : le contrat Moniwan Vie, qui combine performance et personnalisation, séduit de plus en plus d’épargnants en quête de flexibilité.

Le PER, pour anticiper sa retraite

Inspiré des modèles nordiques et allemands, le Plan Épargne Retraite s’impose comme une solution de long terme. Il permet de capitaliser progressivement tout en bénéficiant d’un avantage fiscal immédiat :

• Les versements sont déductibles du revenu imposable, réduisant ainsi la pression fiscale.
• À la retraite, le capital peut être récupéré sous forme de rente ou de retrait ponctuel, selon les besoins.

Un outil stratégique pour ceux qui souhaitent prendre en main leur avenir financier.

Les SCPI, l’immobilier autrement

Investir dans la pierre sans acheter de bien physique ? C’est possible grâce aux SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier).

• Elles offrent des revenus potentiels réguliers issus de loyers.
• Elles permettent une diversification thématique : santé, bureaux, logistique, territoires…
• Et surtout, elles sont accessibles avec des tickets d’entrée bien plus modestes qu’un achat immobilier classique.

*Investir comporte des risques, prenez-en connaissance.

Les dispositions fiscales valent à date d'analyse, celles-ci peuvent évoluer dans le temps avec des impacts potentiellement défavorables (rétroactivité de certaines lois fiscales).

Investir en SCPI comporte des risques. Il s'agit d'un placement immobilier non coté, avec une liquidité moindre. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché immobilier. Ce type d’investissement présente un risque de perte en capital et s’inscrit dans une logique de long terme, avec une durée de détention recommandée de 9 ans.

Les informations publiées dans cette note ne constituent ni une offre, ni un conseil en investissement.

L'investissement sur les supports en unités de compte supporte un risque de perte en capital puisque leur valeur est sujette à fluctuation à la hausse comme à la baisse dépendant notamment de l'évolution des marchés financiers. L'assureur s'engage sur le nombre d'unités de compte et non sur leur valeur qu'il ne garantit pas.