Immobilier : comment devenir multi-propriétaire en 2025 ?

Acheter un ou plusieurs biens immobiliers reste un rêve pour de nombreux Français. Mais qu’en est-il en 2025 ? Selon le baromètre FFC-IFOP 2025, 80 % des Français considèrent la maison individuelle comme le logement idéal, mais 79 % estiment qu’il est aujourd’hui plus difficile qu’il y a dix ans d’accéder à la propriété.

Plus de la moitié des locataires (56 %) jugent leur situation financière trop précaire pour envisager un achat, malgré leur désir de devenir propriétaires. Le retour du Prêt à Taux Zéro est perçu comme un levier essentiel par 63 % des locataires, notamment chez les jeunes (80 % des 18-24 ans).

Du côté des jeunes, l’étude Catella Residential / YouGov 2025 révèle que 67 % des Français considèrent l’immobilier comme une valeur refuge, mais seuls 25 % envisagent concrètement un achat dans les prochains mois. L’intérêt est particulièrement marqué chez les 25-34 ans, dont 34 % sont locataires.

Malgré la hausse des prix observée jusqu’en 2022 et la tension sur les taux, la situation évolue : en 2025, les taux se sont stabilisés autour de 3 %, contre plus de 4 % en 2023, ce qui redonne du souffle aux acheteurs. Le marché immobilier français enregistre 940 000 transactions, soit +11 % par rapport à 2024.

D'ailleurs, le désir de devenir propriétaire (qu’il s’agisse d’acquérir sa résidence principale ou de réaliser un investissement locatif) ne faiblit pas dans la population française. Mais quelles stratégies faut-il mobiliser si l’on souhaite devenir propriétaire, voire multi-propriétaire ? De manière générale, comment investir dans le secteur de l’immobilier ?

On fait le point dans cet article pour approfondir les possibilités de devenir multi-propriétaire.

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Ce n’est pas pour rien qu’on qualifie l’immobilier de valeur refuge, c’est-à-dire un investissement qui se caractérise par sa sécurité en cas de tensions économiques. 

Il s’agit en effet d’un actif tangible et stable, qui tend à évoluer de manière régulière sur le long terme. D’autant que, avec une demande immobilière qui va croissant, les prix ont tendance à augmenter au fil du temps, ce qui permet de réaliser une plus-value en cas de revente. 
Par ailleurs, l’investissement immobilier permet de diversifier son portefeuille d’actifs et de lisser les risques de pertes. 

Mais tous les investissements immobiliers ne se valent pas !

Avant de devenir propriétaire, il est important de bien calculer sa capacité d’emprunt et de prendre en compte différents critères surtout dans une démarche pour devenir multi-propriétaire. Citons notamment :  

• La situation géographique du bien (proximité des commerces et des transports en commun, etc.) ; 
• La qualité du bien (entretien, isolation, etc.) ; 
• Les éventuels travaux à prévoir ; 
• L’agencement des pièces ; 
• Les charges de copropriété. 

Devenir multi-propriétaire, un rêve accessible ?

L’achat de plusieurs biens immobiliers peut paraître difficilement accessible. Pourtant, il n’est pas nécessaire d’être riche pour accéder à la multipropriété.

En effet, l’investissement immobilier bénéficie de ce qu’on appelle l’effet de levier, c’est-à-dire un mécanisme qui consiste à s’endetter pour augmenter sa capacité d’investissement (et, in fine, augmenter son capital sur le long terme). Dans le cadre d’un investissement locatif, on parle aussi d’autofinancement, c’est-à-dire que les loyers perçus permettent de couvrir les mensualités de crédit. On investit donc sans fournir aucun effort et cela permet d’être multi-propriétaire.

A cet égard, la location meublée constitue une bonne solution de financement. En effet, les revenus locatifs générés par ce type d’investissement sont généralement plus élevés que ceux issus des locations nues (voir plus bas). Le régime fiscal LMNP (location meublée non professionnelle) permet ainsi de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants. 

Dans les faits, mieux vaut être d’abord propriétaire de sa résidence principale avant de se lancer dans l’investissement locatif. Cependant, chaque cas est particulier : n’hésitez donc pas à vous rapprocher de votre banque pour obtenir des informations personnalisées. 

Différentes solutions pour investir dans l’immobilier et devenir multi-propriétaire :

1. Acquérir sa résidence principale

L’achat de sa résidence principale ne consiste pas simplement à se mettre un toit sur la tête. C’est aussi une manière de réaliser un investissement patrimonial, même si l’on ne perçoit pas de revenus directs sur l’actif détenu. C’est généralement la première étape pour lancer une démarche de multipropriété.

Si l’apport personnel n’est pas obligatoire, il reste dans les faits vivement conseillé. Un minimum de 10% du prix de vente est généralement attendu par les banques, afin de couvrir les frais de notaire et de garantie. Un apport de 20 % ou plus du prix du bien est un véritable atout pour bénéficier de conditions de prêt avantageuses. Ainsi, l’apport financier permet de faire baisser le taux d’endettement et de diminuer les taux d’intérêt et d’assurance emprunteur.

Au moment d’étudier votre dossier, la banque va examiner l’ensemble de vos revenus et de vos charges fixes pour déterminer votre capacité d’endettement, c’est-à-dire le montant maximal que vous pourrez rembourser sans vous mettre en difficulté. Depuis janvier 2021, le HSCF (Haut Conseil de Stabilité Financière) recommande un taux d'endettement maximum de 35%, assurance de prêt comprise.

2. Réaliser un investissement locatif en location meublée (sous le statut LMNP) pour devenir multi-propriétaire

Le régime fiscal de la location meublée non professionnelle, dite LMNP, est particulièrement intéressant pour les investisseurs. Les revenus locatifs sont en effet considérés comme des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux), qui bénéficient d’une imposition plus avantageuse que celle des revenus issus de la location nue.

En fonction du régime choisi, il est possible de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % des revenus locatifs, ou de déduire les charges liées à l’exploitation du bien ainsi que les amortissements.

En pratique, la location meublée est particulièrement adaptée aux petites surfaces (studios, T2…) situées dans les grandes villes ou les villes étudiantes et idéal pour devenir multi-propriétaire par étape.

Zoom sur les dispositifs alternatifs à la loi Pinel en 2025 qui n'a techniquement pas été remplacée :

- LLI (Logement Locatif Intermédiaire) :
Nouveau dispositif mis en place en 2025 pour encourager la construction de logements destinés aux ménages aux revenus intermédiaires (trop élevés pour le logement social, mais insuffisants pour le marché libre).
Avantages :TVA réduite à 10 % sur l’acquisition.
Exonération partielle de taxe foncière pendant 20 ans.
Loyers plafonnés et ressources des locataires encadrées.
Forte demande locative dans les zones tendues.
Objectif : répondre à un besoin social tout en offrant des avantages fiscaux significatifs.

- Dispositif Denormandie (prolongé jusqu’en 2027) :
Pour la rénovation de logements anciens dans les centres-villes dégradés.
Avantage fiscal : réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location (6, 9 ou 12 ans), sous condition de réaliser au moins 25 % du prix du bien en travaux.

- Loc’Avantages : Encouragement à louer à des loyers abordables en échange d’une réduction d’impôt. Prolongé et renforcé en 2025 pour remplacer partiellement l’incitation Pinel.

- Loi Malraux et Monuments Historiques :
Pour les biens patrimoniaux, avec des réductions d’impôt allant jusqu’à 30 % des travaux.

3. L’immobilier pierre-papier pour investir facilement

L’immobilier dit « pierre-papier » est un type d’investissement qui consiste à investir dans des parts d’une société, par opposition à l’investissement dans un bien physique et ainsi poursuivre dans cette démarche d’être multi-propriétaire. Investir comporte des risques, notamment des risques de marché et de liquidité.

On distingue :

• Les SCPI : ces sociétés civiles de placement immobilier permettent d’acquérir des parts d’une société qui investit dans l’immobilier (commerce, bureaux, santé, logistique, etc) et de percevoir des loyers. Celles-ci sont accessibles en direct ou via une assurance vie. La durée de placement recommandée est de 9 ans.
• Les OPCI : les organismes de placement collectif en immobilier sont des actifs détenus au sein d’un contrat d’assurance vie. Ils sont investis en majorité dans l’immobilier physique, mais aussi pour partie dans des placements financiers. 
• Les SIIC : les sociétés d'investissement immobilier coté ont la particularité d’être cotées en bourse. Pour investir dans une SIIC, il faut donc en acheter des actions, via un compte titres ordinaire ou une assurance-vie. 
• Le crowdfunding immobilier : il s’agit d’un mécanisme de financement participatif qui consiste, pour un investisseur, à prêter de l’argent à un promoteur immobilier pour percevoir des intérêts. Le crowdfunding immobilier est accessible en ligne, via des plateformes dédiées.