Commission de souscription et frais de gestion : comprendre comment sont répartis les frais liés à une SCPI et à quoi ils servent.

Tout savoir sur les frais d’une SCPI

Comme la plupart des investissements financiers, la SCPI comporte des frais qui différent selon le produit choisi.

Chez Moniwan, par soucis de transparence, on inclut tout, et on vous explique :

  • La commission de souscription est incluse dans le prix des parts
  • Les rendements sont indiqués nets de frais de gestion

Qu'est-ce que la commission de souscription ?

La commission de souscription permet de rémunérer le distributeur, de financer la recherche des biens immobiliers ainsi que l’exécution des programmes d’investissement. Chez Moniwan, nous vous en remboursons une partie !

Les SCPI d’entreprise référencées sur Moniwan ont en moyenne une commission de souscription de 8 % HT. Ce taux s’applique au montant investi et est déjà compris dans le prix la part de SCPI. Par ailleurs, les revenus sont calculés sur le montant total de l’investissement, commission incluse.

Qu'est-ce que les frais de gestion ?

Prélevés avant la distribution des revenus par la société de gestion (La Française, Euyrale…), ils servent à financer la "vie quotidienne" du bien : recherche de biens, recherche de locataires, négociation des baux, etc. Les frais de gestion sont en moyenne de 10 % mais sont inclus dans le rendement indiqué.

Par exemple, si une SCPI vous a versé 4 % de rendement, ce montant est net de frais de gestion. La totalité des loyers représentait 4,4 % et pour se rémunérer la société de gestion a conservé 10 % des loyers. Autrement dit, 4 % pour le client et 0,4 % pour la société de gestion.

Alors, qui gagne quoi ?

Faisons donc un calcul pour illustrer. Imaginons qu’une personne achète sur Moniwan.fr une part de la SCPI LF Grand Paris Patrimoine. Les calculs sont faits sur la durée minimum recommandée, à savoir 9 ans.

Au 29 février 2020, le prix de la part est de 300 €, donc 8 % HT x 300 € = 24 € de commission de souscription. Moniwan rend 6 € au client. Les 18 € restants sont alors partagés entre différents acteurs (société de gestion, distributeur).

La société de gestion, elle, va percevoir les frais de gestion annuellement. Si on reprend notre part à 300 € et qu’on consulte le dernier rapport annuel de la SCPI pour l’année 2018 on trouve en page 21 l’évolution des revenus et des charges pour les 5 dernières années. On y lit qu’en 2018, la société de gestion a touché 1 € de frais de gestion par part et 84 centimes d’autres frais de gestion. Donc pour une durée d’investissement SCPI recommandée de 9 ans, imaginons pour l’exemple que la société de gestion va toucher 9 x 1.84 € = 16.56 €.

En parallèle, le client, lui, touche ses distributions chaque année. Toujours en page 21 de notre rapport annuel, on a le montant distribué ; 11.99 € par part. Donc là encore, imaginons pour l’exemple qu’il touche 11.99 x 9 ans = 107.91  €. Ces distributions rentreront bien sûr chaque année dans l’assiette de calcul de son impôt sur le revenu.

Si on récapitule, celui qui gagne le plus, c’est bien le client :

  • Moniwan et la société de gestion ont perçus une partie des 24 € de la commission de souscription, 6 € ont été remboursé au client. Il reste donc 18 €. La société de gestion a perçu 16.56 € de frais de gestion sur 9 ans. Ce qui représente un total de 34,56 €
  • Le client, lui, a gagné 113,91 € sur 9 ans : 107,91 € au titre des revenus distribués et 6 € de remboursés par Moniwan

Client : 113,91 €
Autres acteurs et intermédiaires : 34,56 €