Les typologies de SCPI

Une SCPI d’entreprise, fiscale ou de capitalisation peut prendre différentes formes. Elle peut être à capital fixe ou à capital variable.

La SCPI d’entreprise

Pionnière et majoritaire sur le marché des SCPI, elle a pour principal objectif la distribution de revenus, provenant des loyers de son patrimoine composé d’immeubles à usage commercial (bureaux, entrepôts, boutiques…).

La SCPI fiscale

Créée dans le cadre de dispositifs fiscaux mis en place en soutien à certains segments du marché immobilier à usage d’habitation (logements neufs, résidences de tourisme, zones rurales, biens à réhabiliter ou à préserver…), son objectif est d’apporter à ses associés une économie ou une réduction d’impôt sous réserve de conserver les parts pendant la durée de placement recommandée.

La durée de vie des SCPI fiscales est liée à la durée de l’avantage fiscal en question de 9 ans à 13 ans (selon les régimes fiscaux). Il s’agit généralement de SCPI à capital fixe.
La SCPI de capitalisation
Son objectif est de saisir les opportunités d’achat dans l’immobilier résidentiel, dans une optique de plus-value à la liquidation du patrimoine. Ces SCPI ne donnent lieu ni à une distribution de revenus, ni à un avantage fiscal. L’investissement dans ces SCPI doit également être envisagé sur le long terme.

Les différentes formes de SCPI

La SCPI, Société Civile de Placement Immobilier, se décline en deux formes :

1. Les SCPI à capital fixe

Ce sont des SCPI dont les statuts prévoient la possibilité d’entrer au capital que dans le cas d’une augmentation de capital ou par acquisition de parts auprès d’autres associés.

Pour atteindre le capital plafond qui a été fixé par ses statuts, la SCPI va procéder  à des augmentations de capital successives. Son capital va progresser et, entre deux augmentations de capital ou lorsque le plafond sera atteint, le capital demeurera fixe.
Hors période d’augmentation de capital :

Si un investisseur souhaite acheter des parts, il doit passer par le marché secondaire.

Si un associé veut se revendre ses parts :

1. Il faudra trouver un acheteur (ou plusieurs) qui reprendra (ont) ses parts, de façon à ce que le capital demeure inchangé. L’associé souhaitant se retirer, mettra ses parts en vente sur le marché des parts dont la confrontation avec les acheteurs déterminera le prix de la transaction.
2. L’associé souhaitant se retirer pourra vendre directement ses parts (cession directe de l’associé) à un acheteur de son choix, sans intervention de la société de gestion, aux conditions qu’il aura lui-même arrêtées avec l’acheteur. Dans tous les cas, le capital, lui, n’en sera pas modifié.

À retenir :
Souscription de parts possible auprès de la société de gestion pendant la période d’augmentation de capital (marché primaire). Une fois le capital fixé par l’augmentation de capital atteint, la souscription sera possible par confrontation des ordres d’achat et de vente (marché secondaire).
Cette confrontation définira le prix d’exécution. Il existe plusieurs périodicité pour la confrontation des ordres (hebdomadaire, trimestrielle…).

2. Les SCPI à capital variable

Elles permettent d’entrer ou de sortir du capital à tout moment (souscription, cession ou retrait de parts).

Il s’agit de la forme la plus répandue des SCPI.

À tout moment, la SCPI peut émettre des parts nouvelles si la limite de son capital maximum statutaire, reprise dans la note d’information de la SCPI, n’est pas atteinte.

Quand un associé demande le retrait de ses parts, la SCPI se charge de trouver une contrepartie. La sortie du capital d’un investisseur se fait par confrontation des ordres de souscriptions et de rachats

Ce mécanisme s’appelle le marché des parts par retrait-souscription.

Pour préserver la liquidité de la SCPI en cas de blocage durable du marché des parts, la société de gestion a la faculté de suspendre la variabilité du capital, après en avoir informé les associés. La SCPI fonctionne alors comme une SCPI à capital fixe. Cette suspension entraîne la substitution du marché des parts par retrait-souscription, par un marché appelé marché de confrontation des ordres d’achat et de vente.

Le fonds de remboursement, un autre mécanisme de liquidité, qui contribue à la fluidité du marché des parts.

Lorsque le marché des parts est durablement bloqué, c’est-à-dire que le nombre de souscriptions compensant les retraits est inférieur au nombre de parts en attente de retrait, la société de gestion a la possibilité mais pas systématiquement de mettre en place un mécanisme de liquidité pour rembourser les associés qui souhaitent sortir. C’est le fonds de remboursement. Ce fonds est généralement alimenté par le produit de la vente d’un immeuble.

Les associés inscrits au registre des retraits se voient proposer – dans l’ordre de leur inscription, du plus ancien au plus récent – la possibilité du remboursement de leurs parts mais à un prix décoté.

À retenir :
Souscription ou retrait de parts à tout moment auprès de la société de gestion.
Les prix de souscription et de vente sont fixés par la société de gestion.