Achat de parts de SCPI : comment les revendre ?

SCPI en capital fixe ou variable, découvrez les différentes modalités de sortie du produit. La société de gestion ne garantit pas le rachat des parts.

Comment sortir d’une SCPI à capital fixe ?

L’associé d’une SCPI à capital fixe souhaitant revendre ses parts de SCPI sur le marché secondaire doit inscrire son ordre de vente sur le carnet d’ordre, avec un prix minimum par part auquel l’associé est prêt à céder ses parts.

Face à ces offres de ventes, des offres d’achat sont également émises à un prix maximum. Les ordres sont exécutés dès l'établissement du prix d'exécution et à ce seul prix. Pour déterminer le prix d'exécution, le critère général utilisé est le prix auquel peut être échangée la plus grande quantité de parts.

Ce mécanisme est appelé le marché par confrontation des ordres d’achat et de vente.

Revente des parts d’une SCPI à capital variable

1^er cas de figure

Si un associé souhaite mettre en vente ses parts de SCPI, la cession de celles-ci est faite à la valeur de retrait, c’est-à-dire la valeur de la part publiée à la date de la demande, diminuée des frais de souscription.

Le fonds de remboursement : Si le nombre de parts en attente de retrait est durablement supérieur aux souscriptions, la société de gestion peut mettre en place un fonds de remboursement destiné à contribuer à la fluidité du marché des parts.
 
L’assemblée générale annuelle autorise la mise en place d’un fonds de remboursement mais c'est la Société de Gestion qui décide de sa mise en place et du niveau de sa dotation. Les sommes allouées à ce fonds proviennent du produit de la cession d’éléments du patrimoine locatif ou de bénéfices affectés lors de l’approbation des comptes annuels. Les liquidités affectées au fonds de remboursement sont destinées au seul remboursement des associés.
 
L’associé qui accepte la vente de ses parts via le fonds de remboursement accepte également une sortie à un prix décoté de maximum moins 10% de la valeur de réalisation. La valeur de réalisation est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société (actifs financiers). Il ne s’agit que d’une proposition de sortie faite à l’associé, celui-ci peut accepter ou refuser cette proposition. La sortie, des associés qui acceptent cette proposition, se fait chronologiquement en fonction de leur ancienneté dans le carnet d’ordres et dans la limite de la dotation du fonds de remboursement par la SCPI.
 
L’existence dans une SCPI de la possibilité de mettre en place un fonds de remboursement en cas de difficultés de liquidité sur le marché des parts ou de l’existence d'un fonds de remboursement au sein d’une SCPI est un élément important dans la décision d'investir. 

2^ème cas de figure

En cas de blocage des retraits, la société de gestion a également la faculté, dès lors qu’elle constate que des demandes de retrait de parts au prix de retrait en vigueur, quel que soit leur volume, demeurent non satisfaites et inscrites sur le registre depuis au moins six mois, de suspendre à tout moment les effets de la variabilité du capital après en avoir informé les associés, pour mettre en place, en substitution, le marché par confrontation des ordres d’achat et de vente.

Il est important de noter que le marché secondaire (cession des parts par confrontation des ordres d’achat et de vente par l’intermédiaire du registre des ordres tenu au siège de la SCPI) ne fonctionnera que si le marché primaire est bloqué (pas de souscription permettant le retrait d’un associé).

Compte tenu de ce qui précède, le souscripteur ne pourra pas choisir sur quel marché il sera exécuté. La Société de gestion a la faculté de rétablir à tout moment les effets de la variabilité du capital.

3^ème cas de figure

Enfin, la cession directe de ses parts sans intervention de la Société de gestion à des conditions librement débattues entre le cédant et le cessionnaire est également possible.

Pour rappel, investir comporte des risques notamment de perte en capital. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché immobilier. C’est aussi un placement de long terme dont la durée recommandée est de 9 ans.

Enfin la SCPI est un produit non coté présentant une liquidité moindre.