Investir dans des SCPI européennes : quels avantages ?

Investir dans des SCPI détenant du patrimoine européen peut offrir de nombreux avantages. Mais lesquels ? Pourquoi est-ce intéressant ? On vous explique tout !

Les avantages d’une SCPI européenne

Les SCPI européennes permettent de profiter du faible ticket d’entrée et de l’attractivité des marchés immobiliers en Europe avec les avantages des SCPI « classiques » que l’on connaît : la souscription, les modalités d’acquisition (au comptant, à crédit immobilier, en démembrement temporaire ou via un contrat d’assurance-vie) sont identiques. De même, l’investisseur n’a pas à s’occuper de la gestion administrative, ni de la gestion locative des actifs immobiliers. C'est la société de gestion qui s'en occupe.

• La mutualisation du risque

La SCPI européenne a l’avantage de posséder un parc immobilier diversifié sur différents types d’actifs (bureaux, commerces, établissements de santé…) et aussi sur plusieurs zones géographiques, ce qui va permettre de mutualiser les risques.

• Une fiscalité intéressante

Outre cette diversification géographique des actifs immobiliers, les SCPI européennes offrent également une fiscalité internationale avantageuse.

En effet, les revenus générés par ces SCPI européennes ne subissent pas les prélèvements sociaux au taux de 17,2% comme ceux des SCPI françaises soumis au régime de l’administration fiscale française.

Les SCPI européennes qui investissent leur patrimoine immobilier dans des pays où la fiscalité est moins importante que la France, vont bénéficier d’une fiscalité plus légère grâce à l’application des conventions fiscales* qui visent à éliminer la double taxation. Elles vont permettre à l’investisseur d’éviter une double imposition sur les revenus de son placement (les revenus de source étrangère ayant déjà subi la fiscalité d’origine des pays où sont situés les immeubles).

Selon le pays dans lequel la SCPI investit, ces conventions prévoient en principe deux mécanismes : soit la méthode du crédit d’impôt (Allemagne, Espagne, Italie), soit la méthode du taux effectif (Belgique, Portugal, Finlande, Irlande et aux Pays-Bas).

Exemple : En Allemagne, le taux d’imposition est de 15,825%. Afin d’éviter une double imposition, la convention fiscale franco-allemande prévoit que les revenus issus des biens immobiliers situés en Allemagne seront soumis à l’impôt français avec un crédit d’impôt, ce qui a un effet de baisse importante du montant de l’impôt. Par ailleurs, il n’y a pas de prélèvements sociaux à acquitter, ce qui constitue un réel avantage fiscal et permet, in fine, de booster la rentabilité d’une SCPI Européenne.

Ainsi, si une SCPI peut sembler plus « rentable » de prime abord, il est important de bien avoir en tête la provenance des actifs qui la composent, afin de bénéficier de la fiscalité la plus attractive possible !

Les inconvénients (risques) d’une SCPI européenne

Européennes ou 100% investies en France, les SCPI sont un investissement de long terme qui, comme tout placement, présentent certains risques, notamment de perte en capital ou d’absence de distribution.

Selon la réglementation fiscale en vigueur au 31/12/2021, le traitement fiscal dépend de la situation personnelle de chaque client qui est susceptible d’évoluer dans le temps et selon les modifications de la réglementation fiscale.

La SCPI est un placement de long terme qu’il faut acquérir dans une optique de diversification de votre épargne.

Et surtout, avant d’investir, consultez la documentation des produits qui ont retenu votre attention, notamment la note d’information, les statuts et les caractéristiques principales.

*lemonde.fr, « SCPI : comment sont imposés les revenus de source étrangère ? » (27/03/2022).