Avec des taux historiquement bas, et ce probablement pour longtemps, acheter des parts de SCPI à crédit peut-être un bon moyen d’investir dans la pierre.

image actu crédit Moniwan

Pourquoi investir à crédit dans une SCPI ?

Les taux d’intérêts sont historiquement bas mais savez-vous pourquoi ?

En prévision de la faible croissance prévue, et pour relancer l’économie par la consommation, la BCE (Banque Centrale Européenne) diminue ses taux directeurs. Pour faire simple, il s’agit du taux d’intérêt auquel les banques empruntent.
Si les banques empruntent moins cher, vous aussi !

Le double effet de levier :

  • Effet de levier financier
  • Investir à crédit dans une SCPI peut-être un choix judicieux. En effet, les taux de rendement des SCPI sont actuellement supérieurs aux intérêts d’emprunts. Cela contribue à faire baisser votre effort d’épargne : il s’agit de la somme résultant de la différence entre les flux de trésorerie entrants (les revenus distribués par vos SCPI) et les flux sortants (le remboursement de votre prêt dans le cadre d’un investissement en SCPI).
  • Effet de levier fiscal
    En souscrivant à des parts de SCPI à crédit, vous allez pouvoir déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers. Cela participera à faire baisser l’imposition sur les revenus issus de vos parts de SCPI.
    De plus, cela vous permet de constituer un capital à long terme tout en conservant une partie de vos économies pour d’autres projets.

Quelles sont les conditions ?

Moniwan s’associe avec la banque en ligne Monabanq pour vous proposer des taux et des conditions de crédit adaptés.

L’achat de part de SCPI à crédit avec Monabanq c’est :

  • Une demande entièrement en ligne
  • Une réponse sous 48 heures
  • Aucune domiciliation de revenus
  • Aucun transfert d’épargne
  • Un montant de crédit minimum de seulement 25 000 €
  • Un minimum d’apport de seulement 10 %

Les taux nominaux ont également été renégociés en avril 2020 à la baisse :


 

(1) Taux nominaux Monabanq en vigueur au 4 mai 2020.

Concrètement, acheter des parts de SCPI à crédit, ça donne quoi ?

Prenons l’exemple d’un investissement en part de SCPI à crédit de 70 000 € sur 20 ans, réalisé par Nicolas dont le taux marginal d’imposition (TMI) est de 30 %.

Au démarrage

  • Nicolas apporte 10 %, soit 7 000 €
    Il obtient un prêt de Monabanq pour 63 000 € sur 20 ans, au TAEG de 2,97%, hors assurance
  • Et 2 % de son investissement remboursé par Moniwan, soit 1 400 €
    Cet avantage n’est pas réservé aux opérations à crédit, nous vous remboursons 2 % pour toute souscription réalisée sur Moniwan.fr, qu’elle soit à crédit ou comptant

Pendant 20 ans

Nicolas va d’un côté rembourser son crédit, et de l’autre percevoir des revenus de ses parts de SCPI. En prenant une Distribution sur Valeur de Marché (DVM, dont la définition exacte est ici) de 4,40 %, voici les simulations :

Scenario défavorable Scenario neutre Scenario favorable
Rendement de 3,96%(moyenne IEIF 2019-10%) Rendement de 4,40%4 (moyenne IEIF 2019) Rendement de 4,84%4 (moyenne IEIF 2019)
182€ d'effort d'épargne5 par mois but de fiscalité 168€ d'effort dépargne5 par mois brut de fiscalité 154€ d'effort dépargne5 par mois brut de fiscalité
Vous pourriez obtenir 2 772€ brut/an Vous pourriez obtenir 3 080€ brut/an Vous pourriez obtenir 3 388€ brut/an

(4) Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) moyen des SCPI d’entreprise du marché en 2019 (source : IEIF, 31 décembre 2019).
(5) Effort d’épargne = moyenne des revenus perçus – moyenne des mensualités du crédit (bruts de fiscalité).

L’effort financier mensuel de Nicolas sera en moyenne de 168 €. Et grâce aux 2 % remboursés par Moniwan, c’est en moyenne l’équivalent 8 mensualités qui lui sont offertes .

Après 20 ans

Une fois son crédit remboursé, Nicolas sera toujours propriétaire de la totalité de ses parts. Sur la base sur prix de part actuel, cela représente 70 000 €. Mais le prix des parts peut varier à la hausse ou à la baisse.

Comptes tenus de la variabilité des loyers, ses parts de SCPI pourraient lui rapporter un complément de revenus qui pourraient se situer entre 2 772 € et 3 338 €en fonction des scénarii hypothétiques, nets de frais de gestion et avant impôt sur le revenu.

En conclusion

Dans cette simulation, avec un apport de 7 000 € et un effort d’épargne moyen de 168 € par mois sur 20 ans (soit 40 320 €), Nicolas se constitue un capital de 70 000 € et un complément de revenu annuel de 3 080 €, nets de frais de gestion et avant impôt sur le revenu, dans l’hypothèse d’un scenario neutre suivant les tendances de 2019.

Ce scenario est soumis à la possible revalorisation ou dévalorisation du prix des parts de SCPI et à la variabilité des loyers en fonction de la conjoncture

Et pour vous ?

Vous pouvez faire votre propre simulation en fonction de votre projet grâce au simulateur disponible et vous informer sur les démarches sur la page dédiée. Si vous avez des questions ou désirez nous faire part de votre projet, nos conseillers sont également disponibles par e-mail à l’adresse contact@moniwan.fr ou par téléphone au 01 44 56 11 11.

Points d’attention

Les simulations présentées ne sont pas une prévision de la performance future de vos placements. Elles ont seulement pour but d’en illustrer la mécanique. Les gains et les pertes peuvent s’écarter et dépasser, à la hausse comme à la baisse, les montants affichés, respectivement, dans les scénarios les plus favorables et les plus défavorables.

4 critères sont pris en compte : votre situation (revenus et salaires), votre barème d'imposition sur le revenu, les conventions fiscales signées entre la France et les différents pays dans lesquels les SCPI peuvent investir, les montants distribués par les SCPI. Dans une optique « conservatrice », les simulations ne reposent en revanche sur aucune revalorisation annuelle des prix de part.

Les simulations reposent sur l’hypothèse théorique que, si ces différents critères n’évoluaient pas dans les années à venir, alors les flux associés à chaque scénario pourraient être ceux présentés. Évidemment, ni Moniwan, ni Monabanq, ni la Société de Gestion des SCPI ne sauraient être tenus responsables en cas d'évolution défavorable du prix de la part ou de l'un des 4 autres critères.

Si vous utilisez le simulateur de Moniwan pour tester votre projet, notez que la proposition de crédit qui en sera issue n’a pas de valeur contractuelle. L’obtention d’un financement à crédit par Monabanq n’est pas garantie, l’acceptation de votre dossier dépendra de votre situation patrimoniale, personnelle et fiscale.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Rappelez-vous qu’investir dans des parts de SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital ou d’absence potentielle de distribution et que les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des résultats futurs.

Ne vous basez donc pas sur ces seuls revenus pour honorer les échéances du prêt et vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Sans quoi, en cas de défaut de remboursement, vous pourriez être contraint de vendre vos parts de SCPI à un prix décoté.

Gardez également à l’esprit que la SCPI est un placement de long terme (durée de détention recommandée = 10 ans minimum), à acquérir dans une optique de diversification de votre épargne. Et surtout, avant d’investir, consultez la documentation des produits qui ont retenu votre attention, notamment la note d’information, les statuts et les caractéristiques principales disponibles sur Moniwan.fr. Nous vous invitons aussi à prendre connaissance de nos CGUV qui prévoient la transmission à Monabanq des informations et pièces collectées dans le cadre de la souscription des parts de SCPI et nécessaires pour votre demande de crédit.

Ce service de prêt est valable pour l’ensemble des SCPI d’entreprise distribués sur Moniwan.fr, dans la limite de 90 % du montant total de la souscription (sur une ou plusieurs SCPI) et pour des montants prêtés allant de 25 000 € à 300 000 €. Les mensualités ainsi que le taux sont fixes, ils ne varient que selon le montant et la durée du crédit. Une fois votre contrat de prêt Monabanq signé, vous disposerez d’un délai de rétractation auprès de Monabanq de 14 jours calendaires.

Pour l’ensemble des SCPI disponibles sur Moniwan.fr, nous vous remboursons 2 % du montant TTC souscrit (versé le dernier jour du mois suivant l’enregistrement de la souscription). Cet avantage, ainsi que les offres promotionnelles que nous proposons régulièrement peuvent être suspendus à tout moment, alors considérez-le comme la « cerise sur le gâteau » et pas comme la raison principale dans votre décision d’investir.

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