Le cashback des SCPI : on vous dit tout !

Si vous êtes adepte du shopping en ligne, peut-être avez-vous déjà expérimenté le cashback, c’est-à-dire le remboursement d’un pourcentage du prix d’un bien ou d’un service après achat.

Mais saviez-vous que cette remise existe aussi dans le cadre des investissements en SCPI ? Encore peu connue, cette pratique présente pourtant un réel intérêt pour les investisseurs.

Principe, fonctionnement… On vous explique tout ce qu’il faut savoir à ce sujet.

Pour commencer : qu’est-ce qu’un investissement en SCPI ?

Commençons par les bases. Un investissement en SCPI (acronyme pour Société civile de placement immobilier) consiste à acquérir des parts d’une société qui gère un patrimoine immobilier. Il peut s’agir de bureaux, de commerces, d’infrastructures hôtelières, d’entrepôts logistiques, etc.

En contrepartie de la somme investie, les investisseurs perçoivent de manière régulière un revenu, qui correspond au dividende issu des loyers des immeubles.

Les SCPI permettent ainsi de se constituer ainsi un patrimoine diversifié, que ce soit au niveau géographique ou en termes de secteurs d’activité ; le tout, sans les contraintes de gestion inhérentes à l’investissement immobilier. Cette solution est, en outre, accessible à partir de quelques centaines d’euros seulement.

A noter qu’il est possible d’investir en SCPI en démembrement : ainsi, on sépare l'usufruit (le droit d'utiliser les biens et d'en percevoir les revenus) de la nue-propriété (le droit de disposer des parts) pour obtenir une décote lors de l’achat des parts et optimiser la fiscalité.

Qu’est-ce que le cashback SCPI ?

Il s’agit de reverser à l’investisseur une partie des frais de souscription perçus par le distributeur, qui agit comme intermédiaire. Un pourcentage de la somme investie est donc remboursé : on parle alors de rétrocession.

Par exemple, chez Moniwan, nous vous remboursons 2%* de votre investissement pour toute souscription de SCPI.

Les 2%, ainsi que les offres promotionnelles que nous proposons régulièrement, peuvent être suspendus à tout moment, alors considérez-les comme la « cerise sur le gâteau » et pas comme la raison principale dans votre décision d’investir.

Le cashback n’est pas un revenu versé à l’investisseur, mais une réduction à titre postérieur des frais perçus par l’intermédiaire. C’est la définition qu’en donne l’Autorité des marchés financiers (AMF) : ainsi, le cashback est la “restitution de rémunérations par un conseiller en investissements financiers à des clients”.

A noter : le cashback est pratiqué sur les frais de souscription. Il ne fonctionne donc que sur les SCPI qui prélèvent ce type de frais. De fait, une SCPI sans frais de souscription ne peut pas proposer de cashback.

Quelques questions que les investisseurs peuvent se poser

D’où vient l’argent du cashback ?

L’argent reversé à l’investisseur correspond à une partie des frais de souscription prélevés par la société de gestion, qui lui permet de rémunérer ses différents distributeurs. Le distributeur qui pratique le cashback peut ainsi donner un avantage à son client puisqu’il renonce à une partie de sa marge.

Le cashback SCPI, qu’est-ce que ça change ?

Pour l’investisseur, rien, si ce n’est qu’il bénéficie de frais réduits ! La qualité des investissements effectués reste bien évidemment la même. Il faut donc le voir comme un bonus.

Pourquoi se tourner vers des SCPI qui proposent du cashback ?

Les investissements en SCPI comportent généralement des frais d’entrée. Or, ces frais peuvent représenter jusqu’à 10% (parfois plus) du montant de l’investissement. Le cashback permet de récupérer une partie du montant investi, et donc de bénéficier de conditions d’investissement plus avantageuses.

Cashback et promotion SCPI : est-ce légal ?

Le cashback est une pratique tout à fait légale.

L’AMF a ainsi publié en 2022 une doctrine qui précise que la restitution aux clients d’une partie des rétrocessions de frais de souscription de parts de SCPI n’est pas contraire aux dispositions de son règlement général :

“La décision (...) de recourir à la pratique de restitution aux clients d’une partie des rétrocessions de frais de souscription de parts de SCPI – tous les clients bénéficiant, au cas d’espèce, du même pourcentage – appartient au CIF [conseiller en investissements financiers] et n’est pas contraire aux dispositions des articles 325-16 et 314-13 à 314-202 du règlement général de l’AMF, dès lors que le CIF informe les clients sur ce transfert, conformément au deuxième alinéa du I de l’article 325-16 susmentionné.”

Ceci étant dit, il existe de nombreuses arnaques sur Internet. Il est donc important, lorsqu’on souhaite bénéficier du cashback sur les investissements en SCPI, de se tourner uniquement vers des distributeurs ayant reçus un agrément d’une autorité de tutelle comme l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR- 4, place de Budapest, CS92459, 75436 Paris) qui a agréé La Française AM Finance Services (exploitant de la marque Moniwan) sous le numéro 18673 en qualité d’entreprise d’investissement. Soyez également attentifs à l’actionnariat des acteurs que vous considérez, par exemple La Française, et donc Moniwan, sont détenus par le Crédit Mutuel Alliance Fédéral, l’une des plus solides banques européennes. Attention, certains sites frauduleux peuvent reproduire des plateformes authentiques. Pensez à vérifier les détails suivants : l’URL du site, d’éventuelles fautes d’orthographe ou erreurs dans les noms, etc. Faites attention aux promesses trop belles.

Pour rappel, investir comporte des risques notamment de perte en capital. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché immobilier. C’est aussi un placement de long terme dont la durée recommandée est de 9 ans. Enfin la SCPI est un produit non coté présentant une moindre liquidité.