SCPI en assurance-vie ou en direct : quelles différences ?

Avec près de 160 milliards d’euros de cotisations collectées en 2024 (en hausse de 5% par rapport à 2023) selon les premières estimations du marché, l’assurance vie demeure l’un des placements préférés des Français. Parmi eux, 67 % considèrent qu’investir en SCPI via l’assurance vie apparait comme une solution à envisager. Mais quelles sont les différences par rapport à un achat de parts en direct ?

Qu’est-ce qu’une assurance vie ?

Commençons par le commencement : une assurance vie est un contrat permettant à un assuré de verser un capital afin de se constituer un patrimoine qu’il peut faire fructifier. L’assuré peut, en principe, retirer son épargne (totale ou partielle) à tout moment, bien que la fiscalité de l’assurance vie soit particulièrement intéressante au-delà de 8 ans de détention.

L’assurance vie peut être composée de deux grandes catégories de supports :

1. Le fonds en euros
   • Garanti par l’assureur.

   • Ne présente, en principe, pas de risque de perte en capital (l’assureur s’engage sur la préservation de la mise).

   • Son rendement moyen sur le marché est en légère hausse depuis 2022, se situant autour de 2 % en 2023 (contre 1,70 % en 2018).

   • Majoritairement investi en emprunts gouvernementaux (dette d’État, obligations souveraines).

2. Les unités de compte (UC)
   • ​​​​Ne sont pas garanties en capital : leur valeur peut fluctuer à la hausse comme à la baisse.

   • Leur performance potentielle peut être plus élevée que celle d’un fonds en euros, mais le risque est également supérieur.

   • Peuvent prendre différentes formes : actions, obligations, supports sectoriels, fonds diversifiés, etc.

   • Incluent des UC immobilières qui investissent par exemple en immobilier physique (immeubles) via des SCPI, OPCI ou SCI.

Les UC immobilières : la SCPI dans le contrat

Dans le cadre de l’assurance vie, vous pouvez souscrire des SCPI sous forme d’unités de compte.

• Les revenus générés par la SCPI sont réinvestis dans l’enveloppe de l’assurance vie.

• Vous ne percevez pas directement les loyers comme lors d’une souscription en direct.

• La valeur de votre contrat évolue en fonction de la valeur de la SCPI et des résultats qu’elle distribue.

Point important : Comme lors d’un achat de parts de SCPI en direct, un investissement via l’assurance vie n’est pas garanti. La valeur des parts et les revenus associés peuvent évoluer en fonction du marché immobilier (hausse, stagnation ou baisse).

Les avantages de la SCPI en assurance‑vie

Pas de ticket d’entrée minimum pour vos placements

Dans une assurance vie, c’est l’assureur qui détient les parts de SCPI. Il peut donc, en coulisse, fractionner ces parts et en répartir la propriété économique entre différents souscripteurs.

• Vous n’avez pas à acheter une part entière (dont le prix peut parfois être élevé) : vous pouvez investir le montant que vous souhaitez.

• Les revenus et la valeur des parts sont alors calculés au prorata de la somme investie.

Exemple (montants illustratifs) :

• Prix d’une part de SCPI = 1 500 € (au 06/05/2024).

• En direct : vous achetez 1 part pour 1 500 €, ou 2 parts pour 3 000 €.

• En assurance vie : vous investissez 2 000 €. L’assureur vous attribue l’équivalent de 1,33 part. Vos revenus (distributions) et la valorisation seront proportionnels à 1,33 part.

La fiscalité attractive de l’assurance vie

La fiscalité standard d’une SCPI en direct implique :

• Des revenus (loyers) soumis à l’impôt sur le revenu (régime foncier) + prélèvements sociaux (17,2 %).

• En cas de plus-value à la revente, impôt sur la plus-value immobilière + prélèvements sociaux, avec des abattements progressifs selon la durée de détention.

Dans le cadre d’une SCPI en assurance vie, la fiscalité appliquée est celle de l’assurance vie.

• Les plus-values ne sont imposées qu’en cas de rachat (partiel ou total) du contrat, et non dès la perception des loyers.

• Pour les versements effectués après le 27/09/2017, c’est le prélèvement forfaitaire unique (PFU) à 30 % (12,8 % + 17,2 % de prélèvements sociaux) qui s’applique, ou l’option possible pour le barème de l’impôt sur le revenu.

• Après 8 ans de détention, un taux réduit à 7,5 % (au lieu de 12,8 %) s’applique sur la fraction d’encours inférieure à 150 000 € (300 000 € pour un couple), toujours assorti des 17,2 % de prélèvements sociaux.

• La fiscalité de l’assurance vie peut évoluer dans le temps, et dépend également de la date des versements et des montants totaux détenus en assurance vie.

Découvrez 5 avantages de l'assurance vie

La liquidité de l’assurance vie

L’assurance vie bénéficie d’une liquidité organisée :

• Vous pouvez, en principe, racheter tout ou partie de votre contrat à tout moment (selon les conditions générales du contrat).

• Le rachat s’effectue à la valeur de marché au moment de la demande, dans un délai généralement de quelques jours à quelques semaines.

À l’inverse, lorsque vous détenez des parts de SCPI en direct, il faut passer par le marché secondaire (ou par la société de gestion) pour les revendre. Selon la SCPI, cela peut prendre de quelques semaines à quelques mois pour trouver un acheteur (voire plus dans certaines circonstances de marché).

Les délais de de la SCPI en assurance vie

• En direct, les SCPI imposent un délai de jouissance (2 à 6 mois en moyenne) avant de commencer à distribuer les revenus.

• Certains distributeurs (comme Moniwan) compensent en partie ce délai en offrant un remboursement partiel ou un bonus.

• En assurance vie, beaucoup de contrats font bénéficier d’une prise d’effet plus rapide des revenus (souvent dès le 1er jour du mois suivant l’investissement), selon la politique de l’assureur.

La différence avec la détention directe

1. Le choix de la SCPI

Chaque assureur référence ses propres SCPI.

• L’offre peut être limitée par rapport à la totalité du marché.

• Certains contrats ne proposent pas de SCPI du tout.

• Toutes les SCPI ne sont pas forcément accessibles en assurance vie.

2. Une tarification différente

En direct, l’achat de parts de SCPI inclut souvent :

• Frais de souscription (commission) : autour de 8 % HT en moyenne.

• Frais de gestion annuels : prélevés sur les loyers (6 % à 12 % selon les SCPI).

En assurance vie, vous avez :

• Des frais d’acquisition (2 à 8 % en général).

• Des frais de gestion du contrat (0,50 % à 1 %/an, selon l’assureur).

• Les frais de gestion propres à la SCPI se déduisent également des revenus bruts.

3. Le crédit

• En détention directe, il est possible d’acheter des parts de SCPI à crédit immobilier et de déduire les intérêts des revenus fonciers.

• En assurance vie, le financement à crédit est très rarement proposé. On ne bénéficie donc pas de l’effet de levier immobilier.

En bref

Comment souscrire des parts de SCPI en assurance vie ?

• Vérifiez que votre contrat d’assurance vie propose bien des SCPI (toutes ne le font pas).

• Comparez les frais (droits d’entrée, frais de gestion du contrat, etc.).

• Évaluez la politique d’investissement de la SCPI (secteur immobilier, zone géographique, performance passée, etc.).

• Souscrivez en ligne ou via un conseiller, selon les dispositifs proposés par votre assureur ou votre plateforme.

Vous souhaitez en savoir plus sur le fonctionnement d’une assurance vie ?

• Consultez la documentation de votre assureur ou des sites spécialisés.

• Prenez rendez-vous avec un conseiller (banque, courtier, plateforme en ligne).

• Découvrez les conditions de souscription et l’offre de SCPI disponibles.

Source : FFA Assurance
Source : ORPI 
Source : Argus Assurance
(Les données chiffrées sont données à titre indicatif et susceptibles d’être modifiées selon l’évolution du marché et des réglementations.)