Avec 114,6 milliards d’euros collectés en 2019 (en hausse de 3,4 % par rapport à 2018)1 , l’assurance-vie est l’un des placements préférés des Français. Et l’immobilier étant considéré comme une valeur sûre par 67 % d’entre eux2, investir en SCPI via une assurance-vie apparait comme une solution à envisager. Mais quelles sont les différences par rapport à un achat de parts en direct ?

SCPI en assurance-vie ou en direct : quelles différences ?

Qu’est-ce qu’une assurance vie ?

Commençons par le commencement : une assurance vie est un contrat grâce auquel un assuré peut verser un capital, qu’il peut ensuite retirer à tout moment. À l’intérieur, ses fonds peuvent être investis sur plusieurs supports :

  • Le fonds en euros, qui est garanti par l’assureur et ne présente pas de risque de perte en capital, mais dont le rendement est faible (1,70 % en 2018)3
  • Les unités de comptes (ou UC), qui ne sont pas garanties et présentent un risque de perte en capital en contrepartie d’une performance potentiellement plus élevée.

Les fonds en euros sont majoritairement composés d’emprunts gouvernementaux, c’est-à-dire la dette des États (la France notamment).

Les unités de comptes (UC) correspondent à des placements investis par exemple en actions ou en emprunts. Il existe également des « UC immobilières » qui investissent en immobilier physique (immeubles) notamment via la SCPI. Pour ceux d’entre vous familiers avec la SCPI, une des principales différences avec une détention en assurance vie tient au fait que les revenus sont réinvestis et non pas perçus comme c’est le cas lors d’une souscription de parts de SCPI en direct.

Comme dans le cas d’achat de parts de SCPI en direct, investir en SCPI via une assurance vie n’est pas un placement garanti : cela veut dire que la valeur des parts et les revenus perçus peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction du marché immobilier.

Les avantages de la SCPI en assurance‑vie

Pas de ticket d’entrée minimum pour vos placements

Vous ne le savez peut-être pas, mais en assurance vie, c’est votre assureur qui est « propriétaire » des UC. Cela présente un avantage direct pour vous : vous n’êtes pas obligé d’investir dans des parts entières comme c’est très souvent le cas en direct puisque c’est l’assureur qui a acheté les parts, il peut les répartir entre les souscripteurs avec plus de souplesse. Pour vous c’est un accès aux UC immobilières pour le montant que vous voulez.

Exemple avec LF Grand Paris Habitation Le prix d’une part est de 1 500 € au 06/05/2020. En direct : j’achète une part pour 1 500 €, ou deux parts pour 3 000 €. En assurance vie : j’investis le montant que je souhaite. Si j’investis 2 000 €, j’aurai donc l’équivalent d’une part pleine, et d’un tiers d’un autre. Mes revenus seront donc calculés sur 1,33 part.

Là encore, pour bien comprendre l’avantage de la détention de SCPI en assurance vie, il faut rappeler leur fiscalité « standard ». La fiscalité attractive de l’assurance vie

Dans le cas d’achat de parts de SCPI en direct, les distributions perçues entrent dans l’assiette de calcul de votre impôt sur le revenu (au titre des revenus fonciers). Comme le reste de vos impôts, la somme due au fisc dépendra de votre taux marginal d’imposition. Et bien sûr, on n’oublie pas les 17,2 % de prélèvements sociaux.

Si un jour vous souhaitez revendre vos parts (une fois passée la durée de placement recommandée de 9 ans évidemment 😉), il vous faudra aussi compter en cas de plus-value sur 19 % d’imposition en plus des prélèvements sociaux. À noter : une exonération totale de ces taxes est prévue au bout de respectivement 22 ans de détention pour l’impôt et 30 pour les prélèvements sociaux.

Dans le cas de SCPI dans une assurance vie, la fiscalité est propre à l’enveloppe du contrat.

Pour les versements effectués après le 27/09/2017, les plus-values du contrat sont soumises à une taxation de 12,8 % ou à impôt sur le revenu (à vous de faire votre choix en fonction de votre situation), ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Néau moins pour les contrats de plus de 8 ans, le taux passe alors à 7,5 % lorsque le montant de vos contrats d’assurance vie n’excède pas 150 000 € (ou 300 000 € pour un couple)

Il est important de noter que la fiscalité évoluant régulièrement, ces chiffres en date de mai 2020 peuvent évoluer dans le temps.

Les délais de jouissance de la SCPI en assurance vie

Lors de l’achat de part de SCPI il existe un délai de jouissance, c’est-à-dire un délai pendant lequel vous ne touchez pas vos revenus. Ce délai permet à la société de gestion d’investir vos fonds. Il est généralement compris entre 2 et 6 mois et dépend de la SCPI. Sur moniwan.fr, pour chaque souscription de parts de SCPI, vous bénéficiez de 2 % remboursés (soit l’équivalent d’en moyenne 5,5 mois de revenus) qui viennent compenser l’équivalent de ce délai.

Dans le cadre de l’assurance-vie, vous percevez des revenus dès le 1er suivant la souscription.

La liquidité de l’assurance vie

L’un des avantages de l’assurance vie, c’est sa liquidité que l’assureur doit permettre : vous êtes sûr de pouvoir récupérer votre investissement, à la valeur du marché au moment de votre retraite.

Dans le cas de parts achetées en direct, il faut un acheteur. Et de la même façon que quand vous vendez un bien immobilier, il faut compter quelques semaines à quelques mois pour qu’un acheteur soit trouvé : c’est ce qu’on appelle le marché secondaire. Soit le vendeur trouve lui-même l’acheteur, soit la société de gestion s’en occupe, en fonction des nouveaux investissements dans la SCPI.

La différence avec la détention directe

Le choix de la SCPI
Chaque assureur référence les SCPI de son choix. Autrement dit on ne retrouve jamais l’exhaustivité d’une gamme dans un contrat, mais seulement les SCPI que l’assureur a souhaité mettre en avant. Par ailleurs, tous les contrats d’assurance vie ne proposent pas de SCPI.

Une tarification différente

Nous avons déjà présenté les frais que comporte l’achat de parts de SCPI en direct : la commission de souscription est en moyenne de 8 % HT. En assurance vie, les frais d’acquisition de SCPI (hors droit d’entrée) sont en général compris entre 2 et 8 %.

S’agissant des frais de gestion, ces derniers sont directement retenus sur les loyers perçus. Ils varient en général de 6 à 12 % des loyers perçus par an en fonction des SCPI. Il faudra y ajouter les frais de gestion de votre contrat.

Le crédit

Lorsque vous achetez des parts de SCPI en direct, vous pouvez les souscrire à crédit immobilier, dont vous pourrez déduire les intérêts de votre imposition. Ce levier n’est pas possible en assurance vie.

En bref

  Détention en direct Détention en assurance vie
Objectifs Bénéficier de revenus complémentaires réguliers.
Se constituer ou développer un patrimoine immobilier.
Faire fructifier un capital
Protéger les personnes de son choix
Transmettre un patrimoine.
Accessibilité Acquérir des parts entières Le capital de son choix
Frais Commission de souscription
Les frais de gestion de la SCPI
Frais d'acquisition
Frais de gestion du contrat
Frais de gestion des SCPI
Fiscalité des plus-values Fiscalité des plus-values immobilières en fonction de la durée de détention Taxation de 12,8 % ou à impôt  sur le revenu + prélèvements sociaux
Fiscalité en cas de décès Les parts de SCPI rentrent dans l’assiette successorale En cas de versement avant 70 ans : exonération des versements et intérêts jusqu’à 152 500 €. Puis 20 % jusqu’à 700 000 € et 31,25 % au-delà.
En cas de versement après 70 ans le plafond d’exonération est de 30 500 € et au-delà soumis aux droits de succession.
Le conjoint survivant est exonéré.
Il faut également ajouter les prélèvements sociaux.
Jouissance des parts Généralement compris entre 1 et 6 mois Le 1er jour du mois suivant votre investissement
Possibilité d’acquérir ses parts à crédit Oui, avec possibilité de déduire les intérêts d’emprunts de ses revenus fonciers. Non
Liquidité des parts Plusieurs semaines ou mois L’assureur qui garantit la liquidité : quelques semaines en général

Comment souscrire des parts de SCPI en assurance vie ?

Retrouvez les infos sur le site. Vous pouvez également prendre un rendez-vous téléphonique avec les experts Moniwan pour obtenir des conseils et souscrire.

1Source : FFA Assurance
2Source : ORPI 
3Source : Argus Assurance