Télétravail : vers une baisse de la demande de bureaux ?

Les mois du confinement imposés subitement aux entreprises françaises ont vu émerger le télétravail massivement, alors qu’il peinait à se généraliser. Certains y voient déjà un risque pour l’immobilier de bureaux : si les employés travaillent de chez eux, alors pourquoi les entreprises garderaient autant de m² ? Décryptage.

Un marché de long-terme

Comme nous l’avions abordé en réponse à l’une de vos questions, l’immobilier est moins sensible aux aléas des marchés que la bourse : bien que des baisses ou des crises aient déjà eu lieu dans le passé, principalement liées à l’exposition de bulles immobilières, le marché de l’immobilier physique, des immeubles s’envisage davantage à long terme. Il est donc possible que les biens immobiliers varient à la hausse ou à la baisse, mais un changement structurel de la demande prendra du temps.

La Française REM, dont moniwan.fr distribue une partie de SCPI, livrait en mai 2020 son analyse du premier trimestre 2020 : avec 7 mds € investis, le marché immobilier professionnel réalise son plus important trimestre de la décennie, et le bureau reste de loin la classe d’actifs privilégiée par les investisseurs. Bien que la crise sanitaire du Covid-19 soit arrivée en fin de trimestre, et qu’on ne connait pas encore les impacts concrets sur les marchés immobiliers, on peut néanmoins imaginer qu’ils puissent ne pas être durables.

Concernant la demande locative, La Française REM prend l’exemple de l’Île-de-France : la demande a sensiblement diminué, principalement du fait du confinement qui a provoqué l’ajournement de prises de décisions immobilières. Pour autant, la société de gestion note un taux de vacance stable d’environ 5,4 % à fin mars 2020.

Le télétravail : résilient, mais pas permanent

Près de 70 % des salariés français ont expérimenté le télétravail pendant le confinement.

Bien qu’il n’existe pas encore d’étude approfondie, tous ceux qui s’y sont essayés ont pu aboutir à la même conclusion :

• Le télétravail ne nuit pas à la qualité du travail ou à la productivité
• Le télétravail limite les interactions sociales avec ses collègues
• Le télétravail permet d’être plus à l’ase et donc avoir plus de temps pour soi, notamment en supprimant les temps de trajet

Cependant, plus de 80 % des Français sont satisfaits du temps de trajet entre leur domicile et leur travail. À cela s’ajoute le fait que tous les télétravailleurs ont senti les limites du modèle dans l’organisation de leurs relations avec les autres : si être isolé permet d’avancer sans la gêne possible du bruit ou des interruptions, c’est dans les interactions de groupes que naissent les idées et que vivent les projets. C’est pourquoi, bien que le télétravail puisse devenir un usage régulier et normalisé, il ne semble pas envisageable d’avoir une partie des salariés qui ne viennent plus du tout dans les locaux de leur entreprise.

Quelques chiffres

• 80 % des actifs trouvent leur bureau adapté à leurs besoins
• 85 % des actifs trouvent que le lieu de travail permet d’avoir des relations avec ses collègues

En route pour de nouveaux usages

Cette réorganisation possible du travail pourrait avoir comme conséquence de nouveaux aménagements et de nouveaux usages. Par exemple, si seulement 80 % des salariés sont présents en permanence sur un plateau, alors on peut imaginer réduire de 20 % le nombre de postes de travail, et donc de les espacer, de les rendre confortables ou encore d’aménager de nouveaux espaces.

Réduire le nombre de personnes en permanence dans des bureaux voire le nombre de postes n’est donc pas synonyme d’une réduction du nombre de m² occupés. Au contraire, le confort du télétravail pourrait pousser les entreprises à proposer des environnements de travail toujours plus agréables et accueillants, propices à la création et à l’innovation.

L’analyse semble d’autant plus réaliste que les 18-25 ans sont particulièrement attentifs à la qualité de l’environnement dans lequel ils travaillent et que la tendance devrait être durable.

Parallèlement, nombre d’indépendants qui ont l’habitude de travailler chez eux pourraient se tourner vers des espaces de coworking qui sont désormais présents aussi bien dans des villes de tailles moyennes, que dans des quartiers de bureaux comme l’espace de Newtown Square à Montparnasse.

Les SCPI distribuées par moniwan.fr

La Française REM, qui gère une partie des SCPI distribuées par Moniwan a publié plusieurs analyses entre mars et mai, concernant le marché immobilier et la situation des SCPI d’entreprise.

Au sein de ses portefeuilles SCPI, La Française REM a 80% de bureaux dont 55 % de loyers proviennent de grandes entreprises et une proportion de TPE/PME contenue à 25 % environ.

Par ailleurs, les SCPI sont des produits diversifiés à tous les niveaux, y compris dans le nombre et poids des locataires.

Le fait d’avoir de nombreux locataires, et qu’aucun ne représente une part importante des loyers de la SCPI fait qu’en cas de changement de stratégie d’un locataire, l’impact sur la SCPI sera faible, car compensé par les nombreux autres : la diversification est l’un des avantages majeurs de la SCPI. Il s’agit néanmoins d’un placement non garanti qui peut présenter un risque de perte en capital en fonction des hausses ou des baisses du marché immobilier.

En conclusion

Il est possible qu’à long terme, le marché du bureau se modifie avec de nouveaux usages : mais c’est un processus qui se fera sur plusieurs années, et donc la conséquence ne sera pas forcément une baisse du nombre de m².

Envie d’en savoir plus ? Vous pouvez utiliser notre simulateur pour tester différences scénarios d’investissement, mais également regarder la liste de nos SCPI, vous y trouverez notamment la répartition du patrimoine, et donc le poids des bureaux pour chaque SCPI.

Et si vous aviez besoin de conseils ou aviez encore des questions, n’hésitez pas à prendre

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