SCPI : l’alternative à l’immobilier locatif ?

56% des Français souhaitent investir dans l’immobilier locatif , qui est de loin leur investissement préféré, et même 42% se rêvent multipropriétaires . Et pourtant, seuls 15%  de cette majorité va finalement franchir le pas. Pourquoi ? Par peur des loyers impayés, des démarches ou encore du manque de financement. On va essayer de vous éclairer avec des éléments de réponses.

L’immobilier : une valeur refuge

Depuis de nombreuses années, l’immobilier fait partie des investissements préférés des Français, et pas seulement pour les 65% de propriétaires de leurs résidences principales:  à l’inverse de l’assurance-vie ou de la bourse qui peuvent paraitre abstraits, posséder un bien immobilier est perçu comme un investissement tangible. Et comme nous l’avions vu il y a quelques mois, même si l’immobilier répond lui aussi à des logiques de cycles, et que c’est un investissement qui n’est pas garanti, il est moins volatile que les marchés financiers. À l’inverse de l’assurance-vie, un investissement immobilier peut bénéficier de l’effet de levier bancaire.

Effet de levier
En finance, l’effet de levier c’est le fait de pouvoir investir plus que la somme qu’on a à disposition. En immobilier, ce qu’on appelle « l’effet de levier bancaire », c’est simplement le crédit.

Bien que le rendement moyen d’un investissement locatif soit de 6% , il existe, comme pour le prix du m², de très grandes disparités entre les zones : il ne dépasse pas 3,6% à Paris, tandis qu’il peut être beaucoup plus élevé dans des zones moins dynamiques. Pourquoi ? Parce qu’un rendement est directement lié aux risques de l’investissement : à Paris, un bien se revend plutôt rapidement et le risque est faible. À l’inverse, dans une ville moins dynamique et donc moins demandée, le bien sera moins liquide.

Liquidité
Il est plus ou moins facile de vendre ses investissements. Par exemple, les actions d’une société cotée au CAC 40 peuvent être vendues en quelques minutes. À l’inverse, vendre un appartement peut prendre plusieurs mois (poster l’annonce, avoir une offre, signer le compromis puis l’acte authentique). Un investissement qu’on peut vendre rapidement est dit « liquide ».

La SCPI : une alternative au locatif

Les SCPI (Société civile de placement immobilier) sont nées dans les années 60 en partant de différents constats : beaucoup de gens veulent investir dans l’immobilier, mais :
- Le coût minimum pour investir est élevé
- Le risque est important à ne posséder qu’un seul bien en cas de problème

En mettant en commun les fonds d’épargnants qui achètent des parts de la société, les SCPI mutualisent l’argent collecté pour investir dans des immeubles de bureaux ou de commerces plus gros, qu’un particulier pourrait posséder seul. Et plus la SCPI a de fonds, plus elle peut avoir d’immeubles différents, dans des lieux différents, et plus elle dilue son risque en cas de problème : c’est ce qu’on appelle la diversification.

Locatif : pourquoi une majorité hésite ?

Alors, comment expliquer que seulement une minorité franchit effectivement le pas ? Et bien chacun a ses propres craintes ou appréhensions en fonction de sa situation ou des expériences qu’il a vu autour de lui ! En effet, l’investissement dans l’immobilier (en direct via un bien locatif ou en SCPI) comporte un risque de perte en capital : vous n’êtes pas assuré de pouvoir revendre votre investissement au même prix que vous l’avez acheté. Par ailleurs les revenus (loyer du bien loué, ou loyers perçus par la SCPI) peuvent varier dans le temps et ne sont pas garantis. 

Mais les sondés mettent en avant d’autres freins expliquant qu’ils ne se lancent pas !

La complexité de la démarche

C’est le gros point noir relevé par 79% des Français : il faut beaucoup de connaissances sur les aspects financiers, légaux ou fiscaux. Il y a effectivement beaucoup d’étapes lors de l’achat d’un bien :

- Définir sa zone et le type de bien 
- Enchainer les visites jusqu’à trouver la perle rare
- Négocier puis signer le compromis
- Financer le bien
- Préparer le bien (travaux, rénovations, etc.)
- Louer le bien
- Gérer le bien
- Et enfin gérer la fiscalité des revenus générés 

Alors Il est vrai que pour éviter les mauvaises surprises, mieux vaut s’y connaitre en rénovation et en fiscalité, par exemple, pour bien tenir compte de tous les aspects ! Il faut par exemple anticiper les frais liés à l’acquisition : 8% en moyenne pour les frais de mutation (dits « frais de notaire »), 4 à 8% si la vente se fait par une agence immobilière, et encore 1 à 3% si le bien doit être financé à crédit.

En investissant en SCPI, vous déléguez à la société de gestion : c’est elle qui se charge de trouver les meilleurs investissements, de les acheter, de les louer puis de les entretenir. C’est pour cela qu’elle applique un délai de jouissance (0 à 6 mois) : c’est une période, définie à l’avance pendant laquelle vous  ne percevez pas de revenus, le temps que vos fonds soient effectivement investis. De la même façon que vous payez des frais d’acquisition, la société de gestion applique  des frais de souscription, de l’ordre de 8% HT de l’investissement. Elle applique également des frais de gestion annuelle, de la même façon qu’une agence de gestion locative. 
Pour vous simplifier encore plus cette démarche, Moniwan.fr vous propose de faire cette souscription entièrement en ligne, entièrement dématérialisée : fini la paperasse. Et si besoin , vous pouvez également joindre un conseiller ! Et parce qu’on sait que la fiscalité est un domaine complexe, chaque année au moment de la déclaration de revenus, nous envoyons à tous les épargnants un kit  avec tout ce qu’il faut pour remplir correctement leur déclaration. 

Les impayés

C’est la crainte de 79% des Français ! Combien de fois a-t-on vu ou entendu des gens confrontés à des impayés, voire à des logements squattés ? Et même en ayant un locataire de bonne foi, les accidents de la vie arrivent.

Les SCPI d’entreprises de Moniwan possèdent entre 37 et 306 immeubles : ce sont donc des dizaines voire des centaines de locataires qui payent chaque mois leur loyer. S’il ne pouvait plus payer, alors le manque à gagner serait en partie compensé par les autres.  Par ailleurs, le rôle de la société de gestion est également de sélectionner au mieux les locataires pour éviter ce risque de défaut.

Le crédit

59% des personnes intéressées par l’immobilier n’investissent pas par peur du refus de crédit. Il est vrai que les conditions se sont resserrées depuis quelques années, et que les banques demandent bien souvent des revenus importants. Certains accepteront, mais en demandant à l’emprunteur de domicilier ses revenus, ou de prendre des produits de la banque (assurance, téléphonie, etc.). Et l’apport est devenu quasiment obligatoire en locatif.

Sur Moniwan.fr, nous proposons une solution de crédit pour financer toutes nos SCPI, via Monabanq, avec seulement 10% d’apport, dès 25 000€. La demande se fait entièrement en ligne, et Monabanq vous répond en 48H, sans obligation d’y domicilier vos revenus.

Il faut néanmoins noter que pour un investissement locatif ou en SCPI, le remboursement de votre mensualité ne peut pas uniquement reposer sur vos potentiels revenus locatifs, puisque quoiqu’il arrive vous êtes redevable du crédit. En cas de défaut, vous pourriez être amené à vendre votre investissement, et subir une perte possible en capital, tout en restant redevable de l'éventuel reliquat de crédit.

L’apport et l’accessibilité

Pour 72% des Français, la nécessité de mettre un apport (soit parce que c’est demandé par la banque, soit pour avoir une mensualité acceptable) est un point bloquant. Alors qu’il était d’environ 13% en 2020, il dépasse désormais 21%, soit 55 000€ en moyenne ! Une somme conséquente qui constitue une sacrée barrière.

Sur Moniwan.fr, vous pouvez épargner dans l’immobilier dès 20€/mois grâce à l’épargne programmée avec un apport de seulement 203€. Chaque trimestre vous pourriez alors percevoir des revenus en fonction des loyers perçus par la SCPI, dès le premier euro investi.

Les travaux et l’entretien

75% des personnes ont peur de l’entretien du bien . Une chaudière ? 4000 à 8000€. Un toit ou une façade à rénover ? Plusieurs dizaines de milliers d’euros. Et il faut ajouter à cela les rafraichissements entre les locataires, et tous les imprévus. Comme on l’a vu : la rentabilité a un coût !

Dans une SCPI l’intégralité des tâches et de ces frais est prise en charge par la société de gestion. En contrepartie de ses frais (environ 8%, mais qui sont déjà inclus dans les rendements affichés sur Moniwan), la SCPI s’occupe de tout : rénover, entretien, chercher les locataires, recouvrer les loyers, etc.

Comparatif de différents investissements

Comme nous l’avons vu, les différents types d’investissements correspondent à des envies, des besoins et des moyens différents. Pour tenter d’y voir plus clair, voici un tableau récapitulatif.

Alors, envie de savoir ce que pourrait donner votre investissement en SCPI ? N’hésitez plus :

- Faites un tour sur le simulateur pour tester différents scénarios
- Contactez un conseiller pour vous accompagner dans votre démarche et obtenir des conseils adaptés à votre situation

Taux de rendement (distribution sur valeur de marché) : Ratio calculé en rapportant le dividende brut de fiscalité française et étrangère, au prix de la part au 1er janvier de l’année écoulée. 
TRI (taux de rendement interne) : évalue la performance passée d'un placement sur la période, en tenant compte de la variation de valeur d'une part et de l'ensemble des dividendes versé